地产业遭遇外资投行大撤退.源泉

地产业遭遇外资投行大撤退

金融风暴的连锁反应，导致外资开始回撤；“土储型”模式沦陷，地产公司谋求降价图存

★核心提示★

看准一家质地不错的公司，给其投钱，获得部分股权，再对其精心重组、包装，推动上市，然后快速转手套现，寻找下一个目标……曾经，这是外资投行在中国房地产市场上得心应手的游戏。从大约2005年开始，他们成功地把包括富力、绿城中国、世茂、碧桂园等在内的地产公司通过香港送进了国际资本市场。在这个过程中，土地储备成为融资成功与否的重要砝码，而内地的土地、房产升值和人民币升值预期，为外资投行带来了巨大的获利空间。

从根本上建立起防范信用风险的长效机制。进入2008年，昌盛中国、恒大上市折戟，龙湖、卓越等压后上市，国际投资者对内地房地产业开始看空，原本为博上市大量拿地从而负债率极高的拟上市房企，一下子陷入了尴尬甚至危险的境地。他们的幕后推手外资投行，也一样骑虎难下。退地、降价、下调开工面积，成为他们给予地产公司最多的建议。与此同时，新一轮的兼并重组也在酝酿。

“等一等自然会有消息，现在说对(交易)双方都不好，”12月20日，面对昌盛中国将被整体出售的传闻，其内部人士对说。

11月中旬，昌盛中国旗下广州中华广场紧急召开发布会，坦言母公司出现资金问题，不排除为解困而出售中华广场；后又爆出因负债率过高，昌盛中国不排除整体沽售公司资产，作价8亿元，接手的是广州一家上市地产公司。

外资投行的“猎物们”

一长串今年上市未果的地产公司名单身后，闪现着美林、高盛、渣打、瑞银等投行的身影

昌盛此番的大债主，正是美国五大投行之一的高盛。据接近昌盛的人士透露，昌盛资金链紧张的原因，除了与高盛签订上市前对赌协议外，还有扩张带来的巨大资金缺口，为了顺利在香港上市，昌盛于去年大举拿地。然而今年年初，国际资本市场普遍开始看淡中资地产股，昌盛上市计划被迫搁浅。

“昌盛极有可能成为这轮调整第一个倒下的地产公司，”广州一资深业内人士表示。业内普遍预计，明年将有更多的地产公司面临被收购的命运。

根据昌盛中国的招股文件，上市前该公司土地储备约120万平方米，账面上约有4亿多元现金，负债率高达60％。

昌盛并非个案，它的身后，还有一长串今年上市未果的地产公司名单：恒大、卓越、恒盛……他们同样面临扩张太快、负债过高的风险。而他们的身后，闪现着美林、高盛、渣打、瑞银等投行的身影。

“三年前，是投行主动来找我们的，”浙江一家地产公司高层对说，那段时间外资投行纷纷来中国寻找合适的地产公司合作，帮其运作上市。投行最看中的，是公司的土地储备。”

“SOHO中国在上市之前，所有的投行，无一例外地鼓动我们大举拿地，有地就有钱成为香港资本市场审视中国概念房地产企业的重要因素。”SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客)回忆，SOHO也曾为缺地而苦恼。

以机构投资者居多的万科，也曾在去年拿了多块高价地，“不拿地，投资者不乐意，而那时拿地肯定都是高价，”万科总裁郁亮表示。

在安邦咨询首席分析师贺军看来，内地房地产市场上，本土开发商与欧美等外资投行的资本运作模式完全不同。前者主要是赚取房产开发中的增值利润，而后者则长期在上海等城市进行物业收购，溢价后再卖出，“实际上是一种资产买卖”。

贺军认为，近年来，国际资本对中国的“资产买卖”正从核心城市的整体物业，延伸至更基础的资本载体———土地。“此时，国际投资者看中的，是中国经济增长在全球范围内的资产重估，所带来的资产和汇率升值。”