京土地市场火爆依旧一日揽金706亿资源

10月25日，北京国土局再次出让三宗宅地，两宗来自经开区，一宗来自昌平区，三块地合计起拍价达50.1亿元，总出让面积约11.7万平方米。其中，经济技术开发区河西区X90R1、X90S1地块是今年推出的又一宗共有产权房地块。

最终，经过近2个小时的竞拍，昌平区北七家镇东三旗村011地块经过22轮角逐，被+首开+金地以2 .8亿元15%自持面积拿下，溢价率48.75%；经济技术开发区河西区X90R1地块，经过29轮的举牌，被博大新元以22.2亿元竞得，溢价率 8.75%；另一经济技术开发区地块，则被金隅以24.6亿元22%的自持面积夺得，溢价率 5.9%，三块地合计成交土地金额达70.6亿。今年，北京土地出让金已达到20 0.15亿，刷新历史同期记录，同比2016年同期上涨幅度达到了 26%。

昌平地块再遭热抢 保利首开金地联合体最终竞得

首先开拍的是昌平区北七家镇东三旗村011地块，建设用地面积 0890.995平方米，建筑控制规模为 67960平方米，起拍价16亿元，该地块采用“限房价 竞地价”的方式出让，且本次出让宗地中商品住房销售均价不超过49877元/平方米，最高销售单价不得超过52 71元/平方米。

该地块共吸引了东亚新华、建工、未来科技城+、中海、旭辉+中粮+恒基、保利+首开+金地和+碧桂园等7家房企及联合体参与竞争，竞拍现场，金科+碧桂园首先举牌，随后，各家房企纷纷加入争夺环节，经过18轮的角逐，旭辉+中粮+恒基 以2 .8亿元 到达价格上限，在随后进行的竞自持环节，保利+首开+金地以15%自持面积夺得该地块，溢价率48.75%，测算楼面价为 .67万元/平米。

诸葛找房分析师 认为，北七家是北五环外较为优质商圈，商圈内有部分高端住宅，整体商业配套设施条件优于临近商圈天通苑，同时有未来科技城作为产业依托，商圈较为成熟。7月底已经出让一块土地，近期还有一块建设共有产权地块出让，发展较为活跃。目前该地块二手房成交价在4万 左右，略低于该地块销售限价，其本身靠近京承高速，未来随着17号线的开通，交通会不断完善，商圈发展前景较好。

两亦庄地块博大新元与金隅各落一子 京再增970套共有产权房

之后开拍的经济技术开发区河西区X90R1地块，是自《北京市共有产权住房管理暂行办法》发布实施后，北京市第二次开拍的共有产权住房用地。地块建筑用地48 77.1 平方米，建筑控制规模为87296.2 平方米 ，起拍价16亿元，该地块居住建筑规模全部建设“共有产权房”，销售价格为 0000元/平方米（含全装修费用）。

竞拍现场，包括博大新元、金隅+中铁建、中海、石榴、首开等5家企业和联合体参与该地块的竞拍， 最终经过29轮的举牌， 博大新元以22.2亿拿下该地块，溢价率 8.75%，楼面价2.54万元/平米。

经济技术开发区河西区X90R2地块，建设用地面积 7662.7 平方米，建筑控制规模为 69250.4平方米，起拍价18.1亿元。值得一提的是，该地块设定了土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。同时，该宗地中商品住房销售均价不超过52695元/平方米，且最高销售单价不得超过55 0元/平方米。

作为今天第三块走向拍卖台的土地，该宗地吸引了东亚新华、中海、金隅、旭辉、保利+首开+金地、葛洲坝和碧桂园7家房企及联合体的竞相“围剿”。竞拍现场，中海以24.6亿元触及价格上限 ，在竞自持环节，金隅以22%的自持面积最终夺得该地块，溢价率 5.9%，成交楼面价4万元/平米。

诸葛找房分析师 第一个原因：以前的成功都是下一步失败的根源。这种惯性思维主要体现在以下几个方面。认为，该地块接近南六环，交通优势明显，周边有亦庄悦、金茂逸墅等中高端小区，也有鹿海园、泰河园等中低端小区，生活设施较为完善，同时拥有亦庄实现小学等教育资源，物美超市等生活配套设施。经济技术开发区目前利好不断，随着新机场的建成，以及其与生物医药基地等一大批合作项目的落地，经济技术开发区的发展潜力不断被发掘。目前该地块周边土地出让较为频繁，未来发展逐渐规模化。

北京土地市场成交依旧活跃

北京年内已经出让52宗住宅用地，累计地块的规划面积合计达到了650万平米，相比2016年全年上涨了196%。其中70年持有型出租房用地年内达到了82.85万平米，共有产权房面积达到了167.87万平米，占住宅土地总面积比例高达26%。

首席分析师张大伟分析认为：首先，从数据看，北京近年供应的自住房也就是共有产权房明显增加，按照每套平均80平米计算，已经供应大约2万套。是过去2年的总和接近2倍。

其次，土地价格出现了明显的高位回落，开发商持有比例明显降低，相比上半年动辄50%的持有比例，最近北京住宅土地竞争激烈度降低。从2016年9 0开始，北京严格限制签约，很多开发商回款压力极大，能够用于土地市场的资金量越来越少了，后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

第三，虽然土地价格高位有所退烧，但从参与竞争土地的企业数量看，房企依然处于拿地补库存状态中，所以包括共有产权等地块，开发商依然积极出价。虽然地价超过房价的现象基本消失，但对于房企来说，拿地的难度依然很大，房企依然要从降低管理成本，加大地下、车位等开发强度寻找利润。

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