房地产业持续低迷的项目

证券时报记者 刘雁

产品登记系统终于启动筹建，业界呼吁多年的信托财产登记制度还有多远？监管部门有关领导给出的回答是，关于信托财产登记制度，需要协调的部委很多，较难一次到位。

不管怎样，信托产品登记系统建设的启动已具破冰意义，对于规模破10万亿元的信托业而言，建立一个全国性的产品登记平台有着重要意义，而在这个平台基础上衍生出的其他服务更是令业内人士为之一振。

信托产品登记解决的是产品信息透明和流动问题，财产登记与此有一定的关联，但后者才从根本上撬动信托业务创新的制度保障。

所谓信托财产登记，是指通过一定的方式将对有关财产已设立信托的事实向社会予以公布。这就好比买房需要到房管局进行登记备案，房管局在其中所扮演的角色便是确认房屋的所有权归属。信托财产登记的作用与之类似，但在目前，中国内地并没有完善的信托财产登记制度和管理部门。

信托作为一种财产转移和管理的制度安排，无论是在大陆法系国家还是在英美法系国家，都得到了广泛的运用和发展，原因在于信托具有破产隔离的功能，这也是信托的魅力所在。

正是基于信托的破产隔离功能，人们创设了许多新的金融产品，族信托、产业投资信托基金、房地产投资信托（REITs）等。

然而，如果没有信托财产登记制度，信托公司只能选择转让登记的方式接受信托财产，不但会带来巨大的税负问题，而且将使信托的效力处于不确定状态，不利于保护受益人的利益。

信托登记配套制度的缺失，已妨碍了信托领域的金融创新。比如，信托公司研究REITs已经很多年，但至今还没有推出一单相应产品，主要原因之一就在于信托登记的问题没有解决。

此外，《信托法》规定，需要交付信托管理的财产必须先办理“信托登记”，以此确保信托资产的安全。但我国目前尚未建立信托登记制度，所以，家族信托如果以股权和不动产为资产就无法受到法律的保护，这也成为阻碍家族信托业务发展的主要障碍。

总而言之，国内目前实行的财产登记制度，尚无对信托财产的过户、税费征收等方面的规则，诸多涉及财产具体登记的问题都不明确。

如今，监管部门显然已意识到信托登记制度的缺失给行业带来的发展瓶颈，因而也加快了相关体系的建设，信托产品登记系统只是最基本的一步。要真正完善信托财产登记制度却需要更多部门合作，并需要从法律层面予以确权。

譬如，涉及房产免税过户到信托名下就需要和之间来协调。按照国内现有的规定，若将房产物业装入财产信托中，需先交纳高昂的税费将房产过户到信托公司名下，而在海外的财产信托资产，这类非交易性过户是被免除税费的。

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