地产业如何经营存储业务.源泉

从全球的经验来看，地产开发存在从“移动业务”向“存储业务”逐步发展并达到平衡的过程。

此次金融危机在中国不同行业和地区引发了不小的局部性经济震荡，对地产开发行业的影响尤其明显，从去年开始出现的企业兼并、土地再转让、政府土地收回、商品房降价和销售滞缓都是征兆。在过去近2年的经济和行业波动时期，为数不少的地产开发企业出现了不同程度的经营风险：

一、成本失控。一旦房价停止上涨或发生下行，盈利就受到较大影响；二、多项目的优势未能体现，在关键时刻并未能发挥企业内部的协同和规模优势，反而在短时间内成为负担；三、盲目扩张的巨大风险。在追求扩大自身土地储备的同时，一旦出现开发收紧或政府开发政策执行从严，企业就会出现资金运作的高度紧张。

但2009下半年随着政府经济刺激力度逐步体现、商品房供应的减少和市场对经济偏好的预期，房地产市场开始出现逐步回暖的迹象，同时过去几个月几家全国性和区域性地产开发企业成功上市以及对热点地区一级市场土地资源的争夺，感觉地产行业又一轮的春天似乎已经来临。庆幸的是上述这些经营风险并没有导致太多地产开发企业的倒闭或破产情况，但地产开发企业应能从这段动荡时期及所发生的经营风险中得到警醒。

到目前为止，地产开发企业还普遍性存在“依靠土地增值获利”的特点，即依靠从获取土地到实际商品房出售的时间段内土地增值的收益来获取利润。在和一些地产开发企业的交流中发现，如果把土地增值的部分扣除，很多项目是微利，可能有的项目利润甚至为负，这说明作为一个企业组织体（从规划到营造到销售这些核心业务环节）可能并没有能够创造价值，而是相反。

从企业的视角来看，地产开发行业可以借鉴制造行业的发展历程。中国的行业在 2004 年之前的几年经历了一轮超高速发展，我们应还记得当时要额外支付加急费才能提前取车，但在 2004 年前后的一段时间市场发生了不小的震荡，领先企业普遍性经历了销售下降的镇痛，当时的市场正发生从“卖方市场”到“买方市场”的转变。从那时候开始整车制造企业才逐步摈弃原先“把车造出来、把广告做好就能把车卖掉”的粗放思维方式，而逐步把精力和资源转向“控制成本、提升客户服务、提高内部运营效率和质量、加快产品开发速度”等这些深层次的“精细化管理”的举措上来，致力于提升企业整体的管理能力。

最后击倒GM的玩家判定为获胜玩家；地产开发行业也将会发生这样的变化，有可能在局部区域和细分市场先出现。如果当地产行业的买卖双方关系发生转化，或者有下一轮更长时期市场震荡的时候，我们才能看到谁是真正的地产开发行业领先者。较为领先的地产开发企业已经萌生“向管理要效益”的意识，并开始进行向“精细化管理”的转变和尝试，但目前我们更多看到的还是这样一些现象：第一，企业多关注资源的获取和营销手段，少关注业务运营的效率和质量；第二，企业重视政府关系型和公关型人才，相对忽视管理、财务、人力资源和信息技术等领域的专业化人才；第三，业务依靠个人能力的推动，少注重企业体系化的能力；第四，企业少关注成本管理，更看重价格的上涨。

在过去的 0年中我们看到很多跨国企业以及国内企业都是在被迫、面临严峻考验的情形下才考虑进行企业管理转型的，但也有一些持续成功的企业能够不断感应市场的发展、自我觉悟进行管理的创新和能力提升，为下一轮竞争的到来打好基础，这对当前中国的地产开发行业应该同样适用。