地产业净利波动不大库存攀登高峰.蹭飞

上市房企平均净利率及存货走势图

2012年上市公司半年报披露今日收官。今年上半年，A股2477家上市公司合计实现营业收入约11.65万亿元，同比增长7.4%；实现净利润约1.02万亿元，同比微降0.5%。在经济增速整体下滑的背景下，部分行业的经营状况甚至不及2008年，如钢铁、发电行业等。不过，医药、食品饮料等行业的业绩增长依然稳定。房地产、等行业受政策调控影响很大，盈利增速较高峰期均出现了下滑。化工及有色行业整体低迷，但子行业中也不乏亮点。

虽然上市房企的回报已出现明显下滑，但近五年来的波动尚小。一个值得注意的现象是，目前A股上市房企存货总额已经达到1.27万亿，相当于2008年中期上市房企存货 898亿元的两倍还多。

截至8月 1日，A股共有116家上市房企公布中期业绩，上市房企的平均净利润率降至近年来的低点，为12.55%。统计显示，近五年来上市房企的净利率区间为12.55%~17%。

据统计，2012年上半年，116家已披露中报的上市房企净利润总额为220. 亿元，2011年同期数据为214.2亿元，同比微增2.8%。事实上，在过去几年中，房企净利润一直在增长，不管是否处于调控期。

但以反映盈利能力的净利率来看，上市房企的净利率在普遍下降。纵观近五年数据，上一个低点出现在2008年末，彼时房企净利润率为12.57%。

以A股标杆房企“招保万金”为例，过去以净利率拉动公司ROE（净资产收益率），上半年公司净利润率为16.95%，而2008年中期，该数据为15.05%；而以高周转见长的万科，今年上半年净利润率为14.8%，略高于2008年中期的1 . 7%；今年上半年则为10.46%，低于2008年上半年的11.51%；最让人意外的是，净利润率出现“高台跳水”，从2008年的26.67%降至16.12%。

标杆房企的净利率有升有降，但降幅整体而言大于升幅。净利润率的滑落，意味着房企资金运用的效率在下降，盈利能力在回落，但回落幅度有限。

经历过2008年房地产市场调控，上市房企存货一路走高。根据统计数据，目前A股上市房企存货总额已经达到1.27万亿元。查阅过去数据发现，2008年中期上市房企存货仅为 898亿元，今年的存货总额飙升了226%。

此外，今年上半年房企的周转速度降至四年来的最低点。上述116家房企平均总资产周转率为7.8%，而同样处于调控时期的2008年中期，这些房企的平均总资产周转率达到12. %。

以万科为例，其去年总销售金额为1215.4亿元，而目前其存货总额已经高达226 .6亿元。这意味着，在不推新盘的前提下，万科若要消化存货，需要将近两年时间。

面对库存高企的态势，房企不断加大推盘的力度。万科表示，万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度。金地集团亦称，下半年将加快推盘速度，预计下半年新增可销售资源200万平方米。而上半年保利地产新推货量为470万平方米，按照其年初1000万平方米的推盘计划估算，下半年该公司推货量将达到5 0万平方米。

中信建投地产分析师乐加栋认为，整体而言，房企净利率下滑，意味着房地产暴利时代正在过去。今年，“增收不增利”现象与“以价换量”分不开，调控之下，房企大多采取了降价促销的策略，因此房企销售量尚可观。

暂未发现有副作用乐加栋分析称，“今年与2008年的最大不同在于，2008年房地产市场虽然价格下降，但成交量也出现大幅下滑。而今年，房企降价走量，毛利率出现下滑，直接导致公司的净利率下降。”不过他也坦承，相对于其他行业，房企的业绩仍属于相对乐观的。