政府不再垄断住房供地大城市房价迎拐点

政府不再垄断住房供地 大城市房价迎拐点

此次国土资源部提出政府不再垄断住房供地，一旦取得实质性突破，房地产市场将迎来新的拐点，不可思议的高房价时代或许真能终结。

国土资源部部长姜大明近日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。政府将不再是居住用地唯一提供者。

这无疑是一个积极信号。过去20年，我国住宅土地来源单一，国有土地招拍挂出让是开发商获得住宅土地的唯一渠道。

再往前看，即2002年，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以前，开发商获得土地通常是采用协议和划拨的形式。拥有土地使用权的主体，包括政府部门、国企、事业单位等，他们根据法律规定，协议转让土地使用权，获取土地出让金。土地划拨由政府主导，原则上是无偿交付，不过需要受让者缴纳补偿和安置费。无论是协议还是划拨，实际上都是土地使用权的有偿转让，并且已经形成市场价格。

土地供给市场化最大的好处是土地供给是有弹性的。房价上涨，开发商就会觅地建房，而地价被逐高，市场供地者就会竞相供地，最终抑制房价的上涨。供求规律就这样发挥作用，房价也不至于飞涨。这个时期，政府确实没有垄断住房供地。

但协议划拨最受诟病的地方是不透明，少数领导干部和开发商勾结，通过行贿受贿作低地价，从中牟利。这就带来了腐败和“国有资产流失”的质疑。为规范土地市场，2002年4月国土资源部出台规定，经营性土地一律公开竞价出让。

招拍挂新政出台后一年多，旧的土地转让秩序仍在继续。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发通知：2004年8月31日之前，不得再以历史遗留问题协议出让经营性国有土地，招拍挂制度必须一刀切执行。发展商必须及时缴纳土地出让金，两年内不开发，政府可以把该土地收回。这就是2004年的“8·31大限”。

招拍挂被称为中国地产界的“阳光地政”。自此以后，经营性用地都经过政府之手。如此，土地腐败虽得到遏制，但却带来一系列副作用。最直接的后果就是土地供应受控制，价格一路猛涨，房地产迎来暴涨十年。

中国城市其实不缺土地，无论城市内国有土地，还是周边集体土地，原本都有机会进入市场。政府统一供地之后，国有土地进入市场需要政府统一规划，集中拍卖；集体土地需要政府先行征收，才能进入土地一级市场。这种供应的直接后果，就是供给减少，价格猛涨。

造成中国大城市高房价的因素很多，一个重要的原因就是土地供给有限。这当中有财政依赖的原因，有城市规划的考虑，甚至还有控制大城市规模的深谋远虑，可是要想解决高房价问题，就不得不面对土地垄断的问题。

这一次国土资源部提出，政府不再垄断住房供地，这是一个积极的信号

。新的土地供应源头从哪里来呢？无论是创制新的形式，引导集体土地入市，还是非房地产企业可以从其他渠道取得用地权，这些都有益于活跃土地市场。可以想见的是，改革将触动地方政府利益，势必会有很大阻力。一旦取得实质性突破，房地产市场将迎来新的拐点，不可思议的高房价时代或许真能终结。