发展住房合作社解决穷人住房问题

在帕克街上，有两幢醒目并列的三层粉色公寓楼。沿着中间植满花木的甬道走进去，便见廊门上一块匾额：“Parker Street Cooperative”（帕克街合作社）。 伯克利早在上世纪六十年代的进步运动时期，就开始提倡发展有限权益（limited－equity）住房合作社，并将之作为发展社区产权、提供可承担性住房的一条重要途径。帕克街合作社是伯克利市现有的9个有限权益住房合作社之一。两幢大楼共有24个单元（以一居室为主），分布在1至 层，楼顶（第四层）一半是公用区域（用来洗衣、上、健身等），另一半是露天平台，可以鸟瞰湾区。 就在这里，我采访了合作社最早的成员之一布伦特·查德维克（Brent Chadwick）。 花了5年时间成立合作社 为什么成立合作社？布伦特的回答简单得让人惊讶：“就是想去掉房东，有自己的房子。想在房子周围种上果树，但是房东不让我种。” 但是，成立合作社的道路，并不简单。1988年，房东想把这两幢1949年建造的老房子卖掉。那时，布伦特和其他几个租户开始谋划将大楼买下，成立合作社。但是鹈鹕已经无力追赶。双方尽遣替补出战，直到199 年，合作社才成立。原因是，不愿意给合作社提供房贷。“他们认为风险太大，因为合作社中的每户没有独立产权，只能通过所拥有的股份独占性地使用一个公寓。”布伦特说。 幸好有“储蓄协会房贷公司（SAMCO）”。加州法律（社区再投资法案）规定，储蓄和协会必须拿出一定比例贷款，用于支持一些风险高、收入低但有意义的事业发展。各家银行把钱汇集到圣何塞市的“储蓄协会房贷公司”，由其集中处理贷款。 “但需要24户租户都同意加入合作社，银行才肯放贷。当时只有5户人家对合作社感兴趣。”布伦特说，在接下来的五年里，每有租户搬走，我们就只让有意愿加入合作社的新租户搬进来，这样增加到了12户。我们又另外说服了7家加入，通过借钱给他们支付首付。最终是在19户的基础上成立了合作社，仍有5户到现在仍是租户。 合作社最后拿到了 0年期的市场利率房贷，20％首付要时刻注意风险。整个大楼将近100万，银行贷款74万美元，每家首付9000美元。 为了防止房子在合作社成立起来之前被别人买走，住在街对面的杰克·索耶（之前是芝加哥大学心理学教授），将房子买下，在手上整整拿了5年，然后以原价转给了他们。杰克在1988年买下大楼时，支付了1．1万美元的交易税，但在199 年将房子转给合作社时，市议会免去了这笔房产交易税。 为了未来可承担而放弃权益 帕克街合作社的住房单元大多是一居室，约500平方英尺大小（相当于46平方米）。在附近，这样的一居室的购买价格至少要15万美元，房租至少 1200美元。但在合作社，只需交纳1．5万美金，就可以独占性享有合作社里的一个一居室，然后每月支出房费约475美元。 按照加州法律（有限权益住房合作社法），当初首付9000美元的保值、增值幅度可以在0％至10％之间，合作社选择了4％（相当于当时的银行存款利率）。于是，当初的9000美元变成了现在的1．5万美元。 475美元的房费支出包含了房贷月供（大约100至200美金）、房产税、房屋维修、、水电费等等。这一费用水平，几乎停留在当年成立合作社时的水平（那时月租金也只有400多美元）。 实际上，大楼的权益（或净资产）一直在增长。如果现在对房产重新评估，其价值可能已经从当初的100万美元涨到了 00万美元（增加了200万美元）。199 年借下的74万美元房贷，也已经付清了一半（ 7万美元）。如果是市场中的房子，这些权益（净资产或2 7万美元增值）都可以变现，但因为现在成立的是有限权益合作社，这些权益（或净资产）附着于房子，不能分配给大家。所以，股份转手还只能卖1．5万美元（外加4％的利息），住房支出仍然比市场低三分之二。 那么，谁受益了呢？“我们的后代！”布伦特说，设定这样的法律，目的是让后代们能够住进低成本的房子。这是通过每一代人，尤其当初我们这些成立合作社，支付房贷的人，放弃净资产实现的。等缴清了房贷，后来入社的人连月供都不需要缴了，住房支出会更便宜。 “我们可以选择终止合作社。”布伦特说，根据美国法律，如果投票决定终止合作社后，所有的净资产仍不能给个人，而是转移到非营利组织手中。我们可以决定给哪个非营利组织。但是我们现在没有要废止合作社的想法，因为每个人都喜欢这里的低价格。 参与式民主 现在，帕克街合作社成员包含 4名成人、一个小孩（不包含租房者）。当然，也有并非因为收入原因入社的人。比如杰克，虽然拥有自己的别墅，但是非常喜欢合作社，也在这里拥有一居室。 合作社每月举行成员大会和董事会例会，其中董事会由7人组成，每年更换。内部章程规定，一切尽量通过达成共识来解决，即让参加会议的每个人都同意，只有在行不通的情况下，才诉诸投票。现在达成共识是最主要的决策方式，比如，2004年夏天，经过大约4个月会议讨论，合作社成员终于达成共识：同意将大楼外部粉刷成现在引人注目的三文鱼色，在屋子周围种上与其他花木相匹配的藤树。人们将此称为真正的参与式民主管理。 （作者单位：国家行政学院）