调控政策持续积压银十楼价温跌成趋势生存

在房地产调控政策效果不断累积下，今年楼市“金九”注定将惨淡结局，而即将到来的“银十”也不容乐观，房价温和下降已成趋势。

从历史经验看，楼市成交量持续“冰冻” 个月以上，房价便会开始松动。今年以来，一线城市商品房成交量迭创新低，二手房交易萎靡不振。进入传统的销售旺季后，开发商加速推盘，优惠折扣力度不断加码，但购房者依然不买账。

9月，全国楼市销量再度出现显著下滑。据统计，全国主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%。其中，一线城市下降 1%，二线城市下降22%，三线城市下降2 %。

市场方面，7月以来，一线城市“特价房”不断，这在很大程度上影响了整体房价走势。从最新房价看，一线城市部分区域的房价已经下调。在北京，9月上半月的二手住宅成交均价环比下跌1.8%，与今年二手住宅成交均价的最高点相比，已下跌7.7%。而10月计划开盘的新房项目拟售均价环比降幅超过4%。

类似的情况也出现在上海。统计显示，6月1日至9月20日，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个。观察其逐月价格变化，发现均价环比下降的楼盘由7月的100个扩大至9月的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价楼盘环比降幅大多在10%以上。

虽然今年以来房地产行业的开工量和投资额增速持续下降，但在前两年行业景气的带动下，很多房企拿地和开发的热度依然高企，这些投资将从四季度开始陆续形成供应，由此导致房企的库存和资金压力增大。

统计显示，124家A股房地产企业存货量在2009年三季度以来不断上升。截至今年二季度，这些房企的存货合计已达12 .7亿元，同比增长逾四成。随着销售率下滑，房企资金回笼将受阻，降价动力将显著增加。

显然，调控不放松，成交量起不来，房价走低已成必然。不过，由于真实住房需求依然旺盛，加之房地产销售方面的特殊性，房价具有一定程度的“刚性”，短期内大幅下调的可能性很小。温和降价、变相降价将成为多数开发商应对楼市调整的主要策略。