评论一线城市房价走向何方生存

2010年，国家房地产宏观调控一轮紧接一轮，房价自然成为最炙手可热的话题，面对政策不断收紧，全国房地产价格走势如何？在日前举行的2010CIHAF中国典型城市房地产价格趋势论坛上，来自北京、上海、广州、深圳等“典型”城市的地产专家带来了各地2010年房价走势的综合指数和微观分析数据，并对来年的市场进行了初步的定性和判断。

陈亮 伟业我爱我家市场研究院院长

北京：市场低谷徘徊 供需亟待调和

北京商品住宅市场，2010年总的结论是全年量跌价升，年末成交走低。从总体看，1月到11月，北京的一手住宅共计成交了7.4万套，比去年全年15.4万套少了一半。11月份北京商品房成交均价是19960元/平方米，同比增长了26.2%。

北京市场总体成交量下跌的原因主要是政策调控强于市场的选择。今年的政策调控一次比一次的严，有效控制了市场需求的增长。从过程上来看，我们把全年的市场划为 个阶段，第一个阶段就是年初需求旺盛导致的价格一路攀升。第二阶段是年中受新政的影响，成交量走低，价格平稳，一些高价项目的供应受到了政策的控制。第三阶段就是9月份之后，新一轮新政出台，限贷、限价打击了市场的势头，这也导致了第四季度的市场走到了比较低的位置。

对下一阶段市场的走势预测，我们主要从政策、供应层面和需求三个方面来看。

首先是政策，我们可以换一个角度来理解调控的思路，通过需求的调控起到稳住房价的目的，为长期的保障性住房的放量，甚至是有关土地方面的制度改革，中长期的政策来争取时间。基于这种理解，近期的政策走势还会坚定地走下去。

其次看供应层面，一手的供应方是开发商，二手是小业主。大部分的企业在合适的时候还会选择让利来出货，二手的供应方是小业主，在市场主流上的小业主一类是短期的投资客和长期的持有客，短期的在目前出货不用说了，长期持有的，由于对整个经济的预期和市场的预期，会选择部分的出售，部分的观望，转售为租，在这样的情况下，不管是开发商还是小业主，整体的供应在未来一段时间还会不断地增大。

最后看需求，根据我们的调研显示，在我们目前的经济环境和政策调控的双重的影响下，各类购房者采取了不同的策略。根据当前的时间结点是刚性需求减少了 0%，改善性需求减少了80%，投资性需求减少了80%，整体情况并不乐观。

综合上面提到的几方面的因素，做出这样的简单判断，短期1到 个月之内，量跌价滞。在 个月到半年的周期内，随着需求的稳定和供应的不断释放，供需关系的改善，量平价跌。往远看一点，由于我们了解供应不断的放量，需求在不断的调整和扩充，我们可能会有有利的调整和改善，不排除本轮调控政策淡出的可能性，明年年底前供需关系会改善，市场供需变好。

陈啸天 克而瑞(中国)总经理、首席研究员

上海：多元房价面对多元需求

从全国房价来看，你会发现很有趣的现象，最贵的房子在上海，为什么会有这种现象？

今年一系列调控新政出台以来，全国的房价变化很有特点，前面是一线城市，中间是二线城市，然后是三四线城市，三四线的城市价格变化不大，一线城市的影响也有限，真正影响较大的是二线城市。目前上海的房价比较高，从原来的 -5万元涨到现在的最高18万元，价格有分化的过程，这个过程我们看得很明显，每个城市都会有一个一般性的规律，就是价差的分化。在上海，有单价18万元的房子，然后是16、14、12万元的，后面还有7000、8000元的。每个城市都有相对的不同层次的需求，既然有不同层次的需求，每个城市最终房地产产品的价格，应该是满足不同多元化的需求。也就是说像上海的房价，价差分化了，这个是比较良性和理性的，不同的单价对应不同的产品，对应不同的消费需求，这个房地产市场的发展相对而言更成熟。

接下来谈一下新的行业趋势，大概从今年年初开始到现在，很多的企业和以往不一样，以往是自己拿地，自己建房子，自己卖，现在就不一样，拿地找很多企业一起合作，要么是一起拿地，一起开发或者是一起运营，像万达拿了地都是和6家企业合作的，现在这个企业典型的路径就出来了，从原来的单打独斗，到现在的行业共同体，这个行业的风险越来越高，原来是一元化的风险，现在风险得到了分化。

龙斌 合富置业首席市场分析师

广州：上升动力空间充足

近年来，各个大的一线城市，不同程度先后进入房地产市场的快速发展期，广州目前来看，很明显有三个特点，进入快速的成长，另外供求关系，还有一个是价格水平。这里面有一个成交量和成交价格的走势，可以看到2005、2006年之前，广州的房地产市场比较平稳，广州的市场比一线城市发展慢，基本上是4000、5000左右，从2005年之后一年上两个台阶，现在的交易价格是15000左右，10个区是12000左右，在全国各个城市来看，这个是偏低的，社科院有一个泡沫论，说广州的泡沫比较少。我们合富标准指数对这几年的广州楼价走势进行分析，2008年一次调整，2010年上半年显现平稳，现在是缓慢的上升。尽管现在调控政策非常的严厉，而且未来可能会更紧，房地产的发展趋势依然是上升的趋势，没有到拐点的时候，城市化基本完成，可能我们的楼价，我们的供应，我们的需求供应之间的矛盾都会得到解决，从目前的情况来看，对未来和市场持乐观的态度。

从展望上来看，应该从城市需求和发展博弈过程中的两种力量调节和相抗衡的角度来判断后续的发展。政策上肯定是趋紧的，包括房产税有望出台，保障性住房方面国家也在加紧的“补课”，明年土地供应也会增加，这个应该对长远调控房地产市场起到非常重要的作用。另外成交量在政策的调整下应该会有所减少。房价受政策的影响还会存在，是波动攀升的局面。在目前的市场情况下，特别是目前的环境下经济增长非常快，大概每年平均增长10%的速度，很多城市都将超过10个点，而且大的城市、核心的城市是我们经济的“领头羊”，在这个条件下，其实需求还是非常庞大的，再加上通胀的环境，所以从房价上来看，应该会反映通胀、经济增长所带来的庞大需求。另外房地产市场的整体竞争也会越来越激烈，发展是参与化的发展，各个城市表现会有所不同，二三线城市可能会更加的稳健，一线城市也许会有一些波动，我预计广州上升的动力非常的强劲。

李荣 世联地产顾问 事业部副总经理

深圳：政策趋向从紧 走势面临博弈

深圳的房价一直以来都是在一万八到两万之间，围绕两万元的均价在进行波动。而成交面积变化很明显，9月29日出台新政后，虽然说全国16个城市出台限购令，但实际上最严厉的是深圳，深圳将之前买的房都算在内，深圳户口只能买两套房，是有史以来政策实施最严厉的城市，从成交量来看这个政策的效应确实非常的立竿见影。今年两次调控以来到现在，7月底的调控利空已经被消化了，8、9月份的反弹调试成为了9月份调控的主因，新一轮的反应已经出现了，新政之后，量跌已经出现，熊市开始显现。

其次谈谈影响后市走势的关键因素，影响的因素主要有 部分组成，第一个是行业，第二个是外部宏观环境，第三个是消费者的预期。我们首先看一下政府的政策调控面，其逻辑是从两头来解决问题，一个是促供给，一个是压需求，进而迫使开发商降价出货，最终目的是收紧开发商的资金量。

再来看看未来的几个走势。现在的博弈关系是什么样的，从目前调控的基调来看，目前有个别的城市已经开始放松，深圳目前房价没有出现实质性的下跌态势，暂时的判断是地方政府将进一步的跟进中央政府的政策，短期内不会松动，中长期限购政策是否会发生大的调整，所以我们认为调控是长期化的，这个因素体现了政策遏制房价的决心。长远来看，政府还将通过过税收和保障房建设来深入调控市场。

从经济环境上来看，房地产市场有几个重要的影响因子，一个是未来的加息周期，目前加息已经开始了，一旦延续的话，会非常明显的助跌楼市。第二个是人民币升值的趋势，这个趋势会导致热钱流入，导致资产价格看涨，不管是真实的还是预期的，这个是属于对楼价有推高的趋势的。第三是消费者的通胀预期，短期之内刺激购房的需求会助长楼市往上攀升。综合以上因素，政策面和宏观经济的调控政策，都会压低房价，其他市场预期和宏观经济里面实际的流动性过剩是助长的因素，所以市场处在博弈之中。( 赵琳)