你不可不知的地铁盘投资逻辑地漏

你不可不知的——地铁盘投资逻辑！

文丨花满楼

中国的城市有个共同的特征——基建狂魔，但凡你叫得上名字的城市，基本都是大拆大建，然后在售楼小姐的激光笔下，有各种炫目概念的产业园、有各种重磅规划的TOD新城、还有许诺一定能上的学区...

嗯，造概念，开发商是认真的。

而在1众概念中，我觉得“地铁”才是最能支撑未来房价上涨动能的，所谓的“地铁一响，黄金万两”，真的不夸大。

地铁贯穿一个城市，不仅仅是交通轨道，更是城市骨架的延伸，重塑着城市的空间布局，拉近城郊与中心区的距离，催生新的中心。

地铁盘，买的就是大基建增量带来的价值飞跃。

依照广州统计部门给出的解释：距离地铁站点步行5分种内的房子，称之为“正地铁房”，10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。

全城开挖的杭州南京郑州

地铁有甚么影响？

1.改变原有的交通格局，改善低效的交通效力

在没有地铁之前，大家基本都只能通过开车或坐公交车来通勤。

由于城市规划早，车道不足，在上下班高峰期，堵成一条血管是常态可以享受欧盟国家非常优惠的税收待遇，龟速前行是常态，有时堵车真能堵到让你怀疑人生。

而借于地铁，城市开始构成1小时交通圈。

例如深圳的梅林关，由于历史遗留缘由，4车道汇成车道，每天进关，就是一场长期拉锯战，不堵个20分钟都不合理，但自从有了地铁4号线，很多上班族都会选择搭地铁，极大地改良了交通效率。

而且因为深圳地铁四通八达，即使是从最西边的前海到东边的罗湖，而打车会是天价，还堵，地铁仅仅需要1小时，而且才几块钱，简直不要太爽。

这就是地铁对城市生活一点点地渗入，而地铁对交通在这一波行情中，关内和关外并没有很大的涨幅差异。

2.城市骨架拉升，重建城市格局

地铁就像城市的骨架，地铁修建拉伸了城市骨架，让城市迅速变大，通过地铁的向外扩散，市中心与郊区相连，繁华区带动次繁华区，形成副CBD和卫星城。

除深圳龙华是福田CBD的外溢，宝安是南山CBD的外溢。

体现得更明显的是——南京。

南京的城市发展是拥江发展，城市向北，地铁跨过长江两岸，城市骨架拉伸，300多千米的地铁里程让全部城市迅速膨胀扩大，地铁开路，商业配套名校分校引入，迅速带活一个片区。

3.地铁改变传统居住观念，逐渐击碎了老城区对郊区的鄙视

在没有地铁盘的概念之前，很多人基本上都有深厚的老城区情结，楼下交通商业教育医疗一站式搞定，毕竟那些新城太远，全部城市的建设多是平均用力，抓不住重点。

而有了地铁盘的概念后，计划好，居住环境好的新城逐渐开始吸引从老城区外溢的人群。

在“老破小”和“远大新”的纠结上在最后一节，总有年轻人愿意住在近郊，而他们的最关键的诉求就是地铁。

在这一点上，厦门应该是最典型代表，由于厦门的老城区在一个海岛上，和岛外有着天然的断裂，海沧大桥、集美大桥、翔安隧道终年拥堵。

所以，很多厦门人买房都倾向于买在岛内，就是这样严重的岛民观念，将岛内的老破小的价格推高到5万+，由于在这些土著看来，只有厦门才是岛内。

而凭着地铁规划，厦门正逐步从一个海岛型城市转变为海湾型城市，每个区都在与岛内城际距离相对较近的位置发展一个新城——海沧马銮湾、集美杏林湾、翔安南部新城、同安环东海域，吸引岛内人外溢。

目前厦门还没有很强的地铁盘概念，多是依靠开车出行，一般要构成条地铁才能构成相对良好的地铁盘涨劲，未来，厦门的地铁盘和非地铁盘肯定会有极大的价差。

而在地铁盘概念已非常成熟的广州，地铁7号线开通前，番禺星河湾是片区内的高端项目，品质好，口碑好，小区内的二手房一直都是片区内的房价小高峰，而随着地铁开通，而它不靠近地铁，涨幅明显跟不上临近地铁的一般项目了。

4.环一线城市置业一定要斟酌地铁或有地铁规划的区域

对于1二线城市的近郊盘，地铁重要，对跨城项目，地铁的价值即使放大到1百倍都不夸大。

虽然价差是跨城置业的最大吸引力，但是吸引大量的购房者在此居住，关键还是得依靠地铁。

一条上海S1号线，让昆山花桥在这一波回调中特别抗跌，而近期平谷线肯定穿过燕郊，再叠加通州计划落地的利好，加速了环京楼市回暖。

那地铁盘怎样挑选？

其实，这个真的是最简单。

宏观上，直达CBD地铁沿线是相对值钱的，地铁换乘站，双线交汇，又优于单条地铁。

微观上，最好项目距离地铁站米，符合正常人的步行习惯。

200米以内，因为来往人流密集且杂乱，反而不是最佳居住区域，当然，如果是地铁上盖自带大型商业，那另说。

尽量控制在距离地铁800米之内，严格意义上来讲，只有地铁800米以内才是地铁盘。

但是地铁周边的土地，基本都已开发完毕，而如果同享单车还能活下去的话，这个范围可能还能扩展到1500米。

那种在烈日炎炎或狂风暴雨之下，让人走断腿都走不完的伪地铁盘，我劝你别碰。

而地铁盘真正的涨势，多是集中在计划出台时、开工建设、通车时。

地铁从无到有，与地铁从1到N,两者的边际效用递减。

2012年，深圳4号线挺进龙华，造就龙华中心区崛起。而2020年行将通车的6号线对龙华影响有限，但是对仍是地铁空白的光明影响就比较大。

而在某些远郊区域，通车时反而没有了明显的上涨动能，多是由于多家开发商的抬轿，部份区域严重透支了地铁开通的房价上涨预期。

读到这里，很多人可能会说，我开车上班，不需要地铁，我买房可以不斟酌地铁。

说出这句话的人，一般都是长时间呆在二线城市的。

一线城市的房价已深刻教育了许多购房者，在房价上涨时，地铁盘一定比非地铁盘涨很多，房租也是如此。

对于已成型的地铁来讲，广州的房价就是以珠江新城地铁站为圆心，向外逐建递减，每多一个地铁站，房价就掉一个阶。

对于计划的地铁来说，深圳14号线，从福田岗厦到龙岗大运城再到坪山中心区，

14号线就是深圳东进的路线，当14号线成型的时候，意味着东进沿线的公共配套都可以串联，城市扩展速度就会加快，所以如果有心买在14号线地铁线上，最好是抢在下一轮行情之前尽早布局。

一线城市的地铁盘概念已经到了成熟且完善的阶段。

杭州南京已构成了初步概念，而像武汉郑州厦门这些“有地铁，但不多”的城市，地铁盘的概念正在逐步苏醒。

甚至我认为，未来这些二线城市最大房价爆发点就是大基建推进、全城开挖地铁。

二线城市现在走的路，就是一线城市曾经上演的。

而当前，很多二线城市都对地铁盘不敏感，在这一点体现得最明显就是房价尤其扁平化的郑州，3环和4环的地铁盘，距离地铁300米和1千米，基本都是在之间，价差极为小。

全国最大的公交车生产商宇通，大本营就在郑州，所以郑州有全国最好的公交车，公交1块钱，随便坐。

除了少部分年轻人上班坐地铁，其他上班多是开车，因为城市呈环形，交通效力相对较高，而且建设了大量的免费快速路：井字形快速路免费、3环快速路、4环快速路、绕城高速免费、去郊县高速部份免费、黄河大桥免费、去机场的高速免费

因为有太多的地铁替代交通，郑州人对地铁盘不敏感。但长时间来看，未来要靠涨，还是得邻近地铁。

你想，当这个城市有个地铁口，间隔千米就有个地铁口，你家却没有地铁口，你不觉得寒酸吗？

如果你的房子不是名校学区，你的二手房肯定更卖不上价，买房你不指望它涨得好，最少也不要掉队。

以后没有地铁的房子就跟现在没有电梯的房子一样，陷入滞涨，不招人待见。

虽然现在因为教育水平不均衡，学区房的概念还会非常浓厚，但随着学区房老旧不宜居、大量明校分校建设和教育的推广，未来学区房的溢价可能会被摊薄，反而是全城密密层层的地铁盘，有可能成为继学区房以后引爆房价的燃线。

而随着各城市全城开挖，这一天，不远了。

-end-

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