猴年1二线城市房价都疯涨寻找临界点10大生存

猴年一二线城市房价都疯涨，寻觅*临界点10大秘笈！

深圳涨、深圳涨、深圳涨完上海涨！

上海涨、上海涨，上海涨完北京涨！

北京涨、北京涨、北京涨完南京涨！

市场在涨，2傻子都能看到，市场也不会一直涨，作为普通人的*理想状态肯定是高卖低买，那末如何选择这个将跌的临界点，在*后将跌之前把房子卖出去，在跌了以后再买呢？

（忽悠一直涨和忽悠一直跌都是害人的，在人类历史上，房地产作为商品并未出现连续上涨，即使是在*近十年，房地产也都非常明显的出现了螺旋上升，局部时段明显下调的现象）

曾在2015年11月伟哥写过一个北京楼市的11大危险信号，现在只能说，看得见的触顶在接近，当频繁政策刺激只能影响少数城市时，政策的窗口期愈来愈短。

首先，看当下市场的疯狂

一二线市场在各种政策推动下，非常明显的上涨，涨幅还很大。

核心城市持续发力，春节月销售走高。

我们将春节前两周和节后两周称为“春节月”（2016年春节月为2016年1月25日到2月21日）。（中原研究核心）

今年春节月市场整体表现好于前两年同期：新居销售转跌为升；二手住宅销售更为活跃，销售量较前两年倍增。2016年春节月，中原监测的有完整数据的29个城市新居销售面积较去年春节月上升约12%，20个城市二手住宅销售面积较去年春节月激增约119%。

分城市来看，今年春节月和近两年同期比较，一线城市和二线核心城市销售上涨明显；三四线城市遭到库存压力影响，购房者对后者信心不足，返乡置业效果不明显。

强者恒强，去年市场表现很好的一线及二线核心城市销售的延续活跃促成了今年春节月房地产市场销售的上涨。春节月核心城市的高销售也在一定程度上反映了购房客户对2016年市场的信心。

其次，市场的波段式发展

从城市发展的进程来看，新房市场随着土地资源的消耗，其市场主流地位*终会被二手房市场取代。比较香港等成熟境外城市，内地一线城市目前二手市场的份额仍有增长空间。

短期来看，由于楼市回暖，核心城市土地交易及新开工开始回升，供应量有望增长。另一方面，政策利好导致的改良需求集中释放已过，未来潜伏需求减少，同时价格上涨后需求也受到限制，因此2016年核心城市供不应求的局面将出现改善，价格大幅上涨的空间变小。

第三，论市场的分析看如何寻觅市场临界点

1、地皇，恐怖的地皇；

从过去的土地销售历史看，在出现地皇潮后的一年左右时间，当地皇不能如期入市的时候，市场会明显出现波段特点。以23日出现的北京大兴区地皇看，4.7万的楼面价已经超过市场预期，预期售价10万+，入市需要周围物业价格上涨100%以上。

这是北京2016年第2宗居住类楼面价3万+地块，也是北京历史上第46宗住宅类土地3万+地块。

2、二手房销售面积不是变大，而是变小；

1月，二手房套均，面积为90.4平米，相比之前没有上涨。

3、二手房成为市场*主力，价格上涨难度愈来愈大；

4、供应结构出现了高端化趋势；

2015年来，北京商品房住宅逐步改良化，不但销售高端，从供应数据看，截止日前供应的37544套商品房住宅中，三居以上比例高达60.8%，这一比例也是历史较高，在年，比例均只有47.5%与55%。

5、北京人口流入放缓了，而且从政策角度看，城六区还将流出200万人；

6、公寓类库存风险大；

过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平米。但需要注意的是配套的公建超过1000万平米，固然理想状态是，这部分公建可以弥补短缺的住宅，但可怕的事是公建拆分面积较小，所以未来潜伏供应的公寓可能超过住宅套数。

7、股市出现了连续调整，导致财富效应缺失；

8、自住房未来供应减少，但年依然将有万套；

9、政策出现改变预期，虽然从目前的市场看，鼓励刺激仍然是主流，但随着深圳等城市涨幅过高，限制性政策出现的可能性愈来愈大。这种情况下，对市场的心理影响逐渐出现。

10、资金外流，信贷价格不降；

这么多年，其实买房主要看信贷价格，从资金本钱看，前几天讨论过一个4.16的黄金利率点，信贷价格下调的空间越来越小，即使在1月天量信贷的释放下，实际进入房地产的比例仍然不高，在美元走强的大趋势下，多大的资金量才能支撑房地产市场继续爆发，特别是如果在下半年，如果控制了资金量，对市场极可能出现负面影响。

房地产经过十几年的发展，的确已经进入了新常态，这种新常态的出现其实是人口结构、流向，经济走势新周期，政策和金融大环境导致的不可逆新常态。

要注意：近十年市场跌宕起伏的经历告诉我们，越是“疯狂”的时候就越需要保持“清醒”头脑，越是“一片繁荣”的时候就越需要“居安思危”。抢占先机的总是“前瞻者”，处处被动的总是“跟随人”。

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