二手房买卖合同签约的注意事项缘由

二手房买卖合同中违约金太高怎么办？问题详情：二手房买卖合同中违约金太高怎么调整？混搭风格卫生间比例浴室装修效果图

推荐回答：1、二手房违约金过高如何解决

定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中，且违约金约定为转让成交价的20%，依照该比例若违约少则要承担十几万的违约金、多则数百万，远高于适用定金罚则获得的赔偿，致使双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。

判决违约方承当巨额的违约金明显有失公平，违约方会主张违约金太高要求调整，法院在判决中通常会予以调剂，导致守约方往往以合同系双方真实意思表示为由提起上诉。

对此，建议买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定；降低违约金标准，将违约金定为转让成交价的5%-10%，既可防止合同当事人随意违约，也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具。

签订二手房合同圈套多多，因此，购房人要善于利用补充协议。

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思表示写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

购房人最好请专业律师签订协议，毕竟签合同不是小事。

二、怎样解决二手房违约金过高

合同当事人往往普遍约定了较高的违约金来确保买卖合同能够顺利实行，但约定了高违约金终究能够实现呢？根据我国《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

因此，过高的违约金未必就能得到法院的认可。

在实践中，一方要求法院对太高的违约金进行调整需要满足以下条件：

（一）约定的违约金过分高于实际损失；

（2）基于一方提出申请，但法院常常会主动释明；

（三）只能适当减少，不能过量的减少；依照最高法的司法解释，一般以 0%为标准。

以上是关于“二手房违约金过高如何解决”和“怎样解决二手房违约金太高”两个问题的主要内容，希望对您解决违约金过高问题能有一定的帮助。

实践中，常常出现购房者与二手房出卖人在签订购房合同时，为了避免对方违约，会选择约定很高的违约金，但又不懂法律关于违约金的规定而致使违约金约定的太高的现象。

如果您在签订合同约定违约金时，不太了解法律的规定而又想约定一个比较理想的违约金数额，

消除二手房买卖合同是不是构成违约，违约责任有哪些？问题详情：

推荐回答：合同的消除是否直接构成违约，这个不能一概而论，首先看解除合同的缘由是什么，根据《中华人民共和国合同法》关于合同的解除条款的规定：

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成绩时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力导致不能实现合同目的；(2)在实行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未实行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。

所以说当在前面两个条款的前提条件下解除合同的，则不构成违约。

至于违约责任，合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续实行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

以上回答多来源于法条的直接规定，也仅供参考，如您想更多的了解详情可以点击头像私信我们，成为会员以后，我们会安排律师为您做一对一的咨询。

二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些？问题详情：二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些

推荐回答：

随着二手房市场的火热，随之而来的却是围绕二手房买卖合同产生的一系列纠纷。

因为二手房的特殊性质，对处理二手房买卖合同纠纷与处理一般的商品房不同，究竟二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些呢?在下文为您详细介绍。

1、一房多卖情形下，多个当事人均要求实行合同的，怎样处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的条件下，买受人均要求继续实行合同的，原则上应依照以下顺序肯定履行合同的买受人：

(1)已办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

( )均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合斟酌各买受人实际付款数额的多少及先后、是不是办理了网签、合同成立的前后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续实行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是不是追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续实行合同的，应当依据前款原则协调处理。

2、当事人前后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎样处理?

当事人之间就转让同一房屋前后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当根据当事人真实意思表示的合同约定继续实行。

对于当事人在房屋买卖中确切存在规避税收征管、骗取贷款等行动的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格实行。

、以他人名义购房，借名人与登记人产生纠纷的，怎样处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人根据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者触及善意交易第三人利益的除外。

这里的前提是，当事人之间已就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。

且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎样处理?

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

借名人违背相干政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而到达规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼要求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

也就是说，卖方未实行办理所有权转移登记手续的行动，属于违背双方买卖合同义务的行动，仍是合同纠纷，并不由于当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

7、房屋买卖合同实行进程中，一方当事人根本违约的，违约方是不是享有合同解除权?

房屋买卖合同实行进程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。

如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续实行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另外一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续实行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一10条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?

当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。

所谓解约定金是指交付定金的一方可以依照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。

原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。

在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方根据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。

”

9、房屋买卖合同因一方根本违约消除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?

房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另外一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取公道措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此取得的利益以及守约方获得利益需要支出的必要的交易成本，并综合斟酌守约方的履约情况等因素予以肯定。

也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。

10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?

在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，构成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。

信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有益合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

11、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。

法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具有合同履行能力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。

即不能自己不买，也不让他人购买。

12、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有甚么义务?

房屋中介机构对房屋权属状况等订约相干事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重伤害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。

委托人有损失的，房屋中介机构应当承当相应的损害赔偿责任。

房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承当法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当实行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行动未发现或未告知合同当事人，那末房屋中介机构不仅可能承当退还居间费的损失，而且还可能会承当其他赔偿责任。

1 、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全部共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

出卖人为夫妻一方，转让房屋行动符合受让人有理由相信夫或妻一方有处罚权的，另外一方不得以其不同意为由对抗受让人。

此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在1人或夫、妻1人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。

针对二手房买卖合同纠纷的不同情况，为您介绍了十三种不同的处理方法，各位要是有需要的话可以参考小编的文章来实际解决自己的问题。

二手房买卖：在中介签订买卖合同后，发现卖方不是房东本人，这个该怎么办？问题详情：今年6月底，我和媳妇看中了单位附近一套房子，因而很快就跟中介和卖房人签订了购房合同并交了一万块钱押金，并开始走贷款程序并向中介交了费用，但是就在过户前，中介和卖房人是一拖再拖，然后中介告知我们房产证上并不是卖房人的名字，而是卖房人购买房子的前任房东，我的问题是，我们签订的那个合同还有效吗？押金和向中介交的贷款费用能退吗？我们个该如何维权？谢谢各位大神~~~~~~~~~~~~~

推荐回答：千万要终止合同！！！你们签订的合同属于无效合同，你可以要求退还一切已经给付的钱款。

如果对方不退，就按欺诈欺骗去起诉他们。

万不可抱有任何侥幸心理，一旦再继续下去而遇到麻烦就更棘手！

如何避免二手房买卖合同无效？问题详情：在维权过程中，购房者确保自己签订是正式有效的二手房买卖合同，才是维权的基础，那末如何避免二手房买卖合同无效？

推荐回答：现在买房都是家家大事，这要是买了二手房结果合同无效，真他妈能把人气炸了。

所以在买二手房前，准确来说是付款前，一定要仔细查查。

首先就是看看，这房是否是他租的，这个首先跟他要房本，租房的一般都没有房本，除非是亲戚关系，然后再查下房本上登记的屋主是否是和跟你交易的这人的身份证是不是同一个人，还有房本上是否是就是他自己，不止一个人，要两个人都在，即便是夫妻也必须走全程序，不要怕麻烦，不要听他说他的意见就是配偶的意见，扯淡了，不能信，主动权必须在自己手里。

同时还的问下是否是已抵押了，然后还的一块去房管局查下，口说无凭么，很正常。

我们所有的手续一定要去房产局去办理，至于多花钱还是怎么的，不能计较，可以和卖方约定好，不要怕麻烦，这也不在乎，那也不在意，失事了哭都没地方。

对于我们买房来说，除了要严格依照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。

主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移，孩子的上学，水电费等等问题；还有我们买房的时候如果对方没有全部按照约定履行，比如迁移户口，有钱的钱没交清，一定要留一部分房款作为“保证金”，等将所有手续办完再将房款全部交齐；还有一点就是如果你不是全款而是按揭，那么要约定好，我们贷不下来款如何办，因为谁的原因贷不下来，谁应该承担什么样的责任和违约。

这些都事前约定好，省的到时候麻烦。

还有一种二手房就是单位的集体房，这种的房子不是商品房，没有房本也不能落户，只能说自己能住，买的时候更得跟本人签订所有手续，约定好违约需要承当的责任。

买二手房一定要慎之又慎，跟中介还有本人都要签手续，有意外的时候大家需要承担的责任，万不可大意嫌麻烦或一味相信中介，挣钱不容易啊。

二手房买卖居间合同中约定的成交价与定金首付款贷款总和不等？问题详情：二手房买卖居间合同中约定的成交价与定金首付款贷款总和不等，约定房屋成交价50万，付款约定为按揭方式，定金1万，首付20万，贷款 0万，总金额为51万，我想问以哪个金额为准，还是协商解决?

推荐回答：受环京限购政策的影响，大厂、燕郊、香河、固安、永清等北京周边的楼盘早已活跃在各大微信群。

当然问的最多的就属“大厂、燕郊买哪一个楼盘好？”、“固安、大厂、燕郊给排个顺序吧”。

说这些话的人手里有点钱，但是钱不多，首付50、60万，在北京买不上，如果不买房，又怕以后房价涨的利害买不上，想着先在京周边上车。

我们先来看一下整体情况。

北三县和廊坊、固安、涿州、永清、怀来都是环京区域，但是因为地理位置、利好等因素差异化较大，这几个区域的房价相差甚远。

燕郊最为第一梯队，房价一直是环京的领头羊，目前燕郊新居均价 万5- 万8，核心区某楼盘的二手房报价已到达4万/平，大厂目前房价在2万8元/平左右，固安在2万1-2万2/平，涿州和永清的房价相对较低，但是总体上也在1万7-1万8元/平。

环京基本上很难找到单价在1万元/平以内的楼盘，涿州的松林店区域房源均价不足1万/平，是目前环京房价较低的区域。

环京最早颁布的是“廊九条”限购政策，后来固安、三河以及香河依次出台响应的政策，从最早的限购区域来看，东边和南边的区域关注度更高。

今天咱就来聊聊东边的燕郊、大厂和南边的固安，这三个被提及率最高的区域，到底该怎么排序呢？

先跟大家分析一下燕郊、大厂和固安的优劣势。

什么样的楼盘关注度高？第一、购买的楼盘旁是不是有地铁；第二、区域的房价如何？未来的发展前景怎么样？地铁在购房者眼中照旧占据着主导地位，毕竟购房后生活、工作中地铁以准时准点、不堵车的优势是眼睛看得到的。

就地铁因素斟酌，随着去年平谷线的开工，使得燕郊通地铁的愿望终究要照进现实了。

有了地铁，燕郊的楼盘就有了保值增值的作用。

去年年初燕郊1万6、7,现在 万5，一年单价涨幅达到1万7。

所以燕郊一直都是环京关注度最高的区域。

在4、5年前时，燕郊的102国道俗称售楼处一条街，4、5千一平，楼盘主要集中在燕郊北部，普遍现象是超容积率卖，绿化比较差，价格低。

主要购买人群就是那些买不起北京又想留在北京的外地人。

后来随着京津冀一体化的发展，燕郊开始注重品质，价格也在不断上涨。

但是燕郊好久以来并没有新盘入市，正面临无房可售的局面。

想在此置业的话，只能加价买新房，或看看二手房。

二手房的单价已经接近了4万。

当燕郊买不到的时候，退而求其次选择大厂。

大厂是北三县中楼盘数量最少的区域，基本处于无房在售的局面，大厂主要分为三个置业板块：夏垫、城区和潮白河区域。

但目前只有潮白河孔雀城系列开始排号，其他项目均无消息。

个人认为今年下半年大厂有可能比燕郊还要火。

一是，下半年将有楼盘出售。

我认为，哪里有房卖哪里就有关注度。

潮白河孔雀城学府澜湾已经在排卡了，潮白河孔雀城四季澜湾也将在上半年开盘。

潮白河孔雀城此次排卡，高层报价2万8/平，而叠拼报价超过 万，而回看2016年初房价约为1万5/平，一年的时间房价每平涨了1万 ，按高层100平计算，一年涨了1 0万，首付多了 9万。

2是交通方便。

从国贸到大厂自驾有 条路线：1、京通快速路-通燕高速；2、京通快速路-武兴路； 、京哈高速-大香线。

公交有910路、快速直达专线1 、快速直达专线47三条直达北京与大厂。

另外等厂通桥建成之后，将与距离6号地铁线的潞城地铁站咫尺相望，进出北京非常便捷。

从配套上看，大厂并没有大型的商业资源，但由于西侧紧邻城市副中心，副中心的利好依然存在。

加上京津冀一体化的深入发展，未来的升值潜力还是可期的。

大厂非常适合在通州工作的朋友。

建议首选中低楼层的板楼，或者别墅。

暂不推荐洋房。

固安有房在售，名企入住。

固安因紧邻大兴，城市配套不断发展和价格相对较低等优势，关注度逐渐升高。

就目前来看，新机场无疑已经给固安带来了交通利好。

无论是京津石中心城区与周边城镇0.5-1小时通勤圈，京津保0.5-1小时交通圈，还是环京相邻城市间“1.5小时交通圈”，固安作为环京第一圈层，交通利好首当其冲。

另外，固安距离天宫院25千米，在雨天、雾天，京开高速的辅路依然可以通过。

由此可见，固安在南部还是有一定的价值。

而与北三县房价虚火旺的状态相比，固安房价仍处于价格洼地，并且稳中有升。

一直以来固安区域楼市发展稳定，库存充足，推盘节奏有条不紊，“先计划、后发展”的步调非常明确。

固安北部几近被孔雀城系列产品所开发，目前北部没有土地了。

华夏幸福开发商把配套也都完善了起来，影院、酒店、学校一应俱全。

固安县城中心，由于发展较早，配套也是十分的成熟。

南部基本在建的都是别墅。

置业的话建议多看看北部。

去年受环京置业热潮的影响，固安的房价也上涨迅猛。

去年年初房价在8千，破1万的都很少，而现在固安市场整体均价2万1/平，涨价幅度在京周边也是排前位，并且从目前来看，今年仍然有上涨的势头。

由于有充足房源在售，暂时还没有出现加价的现象。

从发展上看，个人认为燕郊第一、大厂第二、固安第三。

但是燕郊、大厂暂无新居可买，只能选择二手房。

二手房相比新房来讲，如果不满2，不满五，增值税和个人所得税也将是一笔不小的数字。

对于有投资需求的人群，你要知道在京周边想要变现，需要5年的年限。

除此之外还要结合您工作的地点，通勤时间的长短，和各个楼盘的品质，综合考虑。

具体您要选择哪一个，还得您自己定夺。

（购买新房、二手房缴税情况）

二手房买卖，卖方反悔，没有约定违约金怎么办？推荐回答：一般来说，就不追究了，买方追究的话，费时费力费钱，最后官司不一定能打赢，找中介中介也会劈开责任，不追究是最好的选择，当然也有打赢官司的，我们曾有个例子，官司打了一年，赢了，程序继续履行，这类案例太少了

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