第一创业为通缩预期买单会为债务置换买单么物业

第一创业：为通缩预期买单 会为债务置换买单么 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

3月30日，楼市刺激政策双管齐下，打出组合拳：央行、住建部、银监会三部委及财政部、国税总局先后发文，放松限贷政策、调整二套房贷认定、放松公积金贷款规则、放宽转让免税条件，力度之大超出市场预期。

对此我们认为，中央稳增长的强烈意愿和不断走弱的基本面是政策出台的直接原因，在这样的政策下，房地产市场将企稳回升，未来刺激政策还将不断落地。就债券市场而言，此次新政对于债券市场短期来看是利空的，眼光稍微放远一点，由于市场存在央行为地方存量债务置换买单的预期，可能在收益率向上调整后出现一定配债需求，但中长期看供给压力客观存在，刺激政策还将不断落地，基本面企稳的时间可能提前，债券市场当前风险依然较大。

一、中央稳增长的强烈意愿和不断走弱的基本面是政策出台的直接原因我们此前曾多次强调，种种迹象表明今年中央稳增长的意愿非常强烈，对于房地产市场的态度已经转向友好。这是因为房地产市场不景气不仅将导致整个产业链的走弱进而拖累经济增速，也会加剧地方政府的财政压力，使得债务问题的解决和稳增长政策的落实更为困难。而在去年9月30日的房贷新政和11月21日的降息后，房地产销售情况出现了一定好转，并带动房地产投资出现了小幅上涨；但进入今年以来，房地产销售再度转向低迷，此后2月4日的降准和2月28日的降息也没有能够使得房地产销量再次回升。中央稳增长的强烈意愿和不断走弱的基本面迫使中央“放大招”。

二、房地产市场将大概率企稳回升，政策储备将持续保驾护航货币鼓励改善性需求、财政放宽转让免税条件，货币和财政双管齐下，应该说，虽然放松房地产市场的政策出台在我们预期之中，但首次放松就用药如此之猛还是超出我们预期。这样矫枉过正的力度也意味着当前的基本面已是高层能够接受的底线。未来房地产销售将大概率大幅好转，并且带动房地产投资回升。

而如果房地产复苏的力度不达中央的预期，下一步取消限购、不同地区未结清贷款也算首套房等政策储备也有可能陆续出台。与此同时，其他层面的稳增长政策也将继续配合房地产刺激政策。

三、债券市场短期承压，长期还需关注央行对供给增量的态度目前债券市场在地方政府债务置换政策带来的供给预期下，已调整了两周左右，其中流动性较好的10年期国开债已调整超过20bp，那么我们关心的是本次政策出台是否可以视为利空出尽呢？首先在基本面层面，我们继续强调今年中央强烈的稳增长意愿，而在这种意愿下政策的力度可能还将如此次一样超出市场预期，经济最快可能在4月份就会企稳，二季度总体将出现回升。

其次在供给层面，应该看到地方债务置换是一个长期过程，楼继伟部长也已经表示1万亿不是置换的最终规模，未来还将追加。我们认为不仅今年有可能会追加，未来数年这一供给规模都不会小。

陈某重获自由。 最后在货币政策层面，我们注意到了银行间资金面在不断宽松的过程中，我们也注意到了上周末的博鳌论坛上，周小川行长表示存量债券置换是个新问题，还要再研究一下；关于央行的介入，他并未坚决否认。然而我们认为还需考虑另外三个方面：（1）面对庞大的置换需求，央行不可能全部买单，新增债券的供给压力是客观存在的，因此即使资金利率继续下降，供给预期也将使得现券收益率偏高。（2）随着房地产市场的企稳回升以及未来还将继续加码的刺激政策，信贷水平将重新起来，经济基本面将好转，通缩预期将逐渐消减，通胀预期将逐渐形成，对长端收益率造成压力。（3）随着今年地方的项目收益债作为各类城投债的变种相继推出，央行对中央政府能否真正管住地方政府融资仍存顾虑，这种顾虑将使得央行对下调银行间利率持审慎态度，正如过去一年所做的那样，采取“不见兔子不撒鹰”的相机决策手段。

综上所述，此次房地产新政对于债券市场短期来看是利空的，眼光稍微放远一点，由于市场存在央行为债务置换买单的预期，可能在收益率向上调整后出现一定配债需求，但中长期看供给压力客观存在，刺激政策还将不断落地，基本面企稳的时间可能提前，债券市场当前风险依然较大。