解读宁七条分类调控房价资源

本周一，南京市政府办公厅发布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》以及《关于加强我市住房保障和供应体系建设的意见》。 一、完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。 二、针对土地市场竞争情况，地块在公布出让起始价的同时，公布竞争的最高限价，最高限价原则上控制在起始价的45%。竞价达到最高限价时仍有竞争的，停止竞争地价，改为竞争配建保障房面积或保障房建设资金，配建面积最多者或出资最高者为竞得人，从而进一步加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求。 ●解读：2月21日南京市国土局正式公布了南京将采取“限地价、竞配建”的方式卖地，明确南京市90平方米以下商品住房占全 部商品住房比例不得小于50%，并写入土地出让合同，具体比例由规划部门在规划设计要点中明确。 此次，“宁七条”明确规定，今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上 ，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。一方面，公布总量，平抑土地市场的预期，另一方 面，明确“90/50”政策，显示政府满足群众刚需的要求和解决供应量，以及供应结构矛盾的决心。 三、为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，申请商品住房预售的项目要严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定执行。对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。 ●解读：由于预售资金监管条例存在一些法律空白，让延迟交付、烂尾这样的现象不能杜绝。“宁七条”强调，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。所以，开发企业未来延迟交房并非赔付费用了事，“从严现售”才是绝杀。对开发企业来说资金流是生命线，现售意味着更高的资金成本。烂尾现象也能在一定程度上避免发生。 四、加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格以中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先为原则。全市如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。 ●解读：从控制年度目标到控制季度目标，政府更注重房地产调控的过程把控。在房价调控上出了三个原则：中小户型优先美国的能源计划不仅是为了保障其能源安全 ，合理价位优先，不涨价优先原则。业内人士认为，在原则下还应该有执行细则，才能平抑价格，见到实效。 五、规范开发企业成品住宅的申报指导。对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。 ●解读：对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并 在销售现场明码标价对外公示。公开，透明，让精装修价格放在明处，使开发商调整房价空间变小。 六、加强对江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区房地产市场的监管力度。江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个区的新建商品住宅项目在申请销售许可审批前，报市物价、住建部门备案。鉴于国家统计局已经将高淳、溧水两区新建商品住房价格变动情况纳入南京市新建商品住房价格指数统计范围，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入全市价格监管系统。 ●解读：高淳、溧水有县变两区之后，品牌房企开始进驻，去年虽然新建商品住房价格纳入南京住房价格指数统计范围，但两区房价涨幅还是较大。此次宁七条明确，2014年开始两区新建商品住房价格申报纳入市价格监管系统，这对两区房价调控至关重要。 七、统计部门加大对楼盘销售价格的监测，做到新开楼盘实地调研全覆盖和重点楼盘常走访。同时，进一步做好相关统计的整理、评估与说明工作，确保上报数据科学、合理反映南京新建商品住宅价格水平及其变化趋势与幅度。 ●解读：国家统计局数据显示，去年南京房价累计上涨15.6%，实际涨幅原超调控目标。如何将今年调控目标落在实处，除了加大对楼盘销售价格的监测之外，还需要将年度全市新建商品住房价格涨幅与家庭人均可支配收入增幅之比，以及与全市GDP涨幅之比，作为调控参数，这样才能合理反映南京新建商品住宅价格水平。

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