地产房地产公开

地产：房地产--长假低基数导致成交环比大幅放量 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：

长假低基数导致成交环比大幅放量销量：由于国庆假期的缘由致使上周基数较低，本周楼市环比上周大幅放量，接近9月第1周的水平。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升49.7%，比10年均值低6.1%，比09年均值低 1.6%，比08年均值高 8.4%。本周一线城市成交量环比大幅上升29.8%，二线城市环比放量上升57.6%。

价格：本周房价环比小幅上涨，但总体来看处于下行通道。我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨 .7%，较10年均值上涨2.1%，较09年均值上涨 .4%，较08年均值上涨46. %。其中，一线城市上涨8.5%；二线城市下跌0.4%。

库存：我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比下降2.7%，达到187.7。

一线城市库存指数较上周下降0.1%，为12 .7；二线城市上升0.2%，为121.9。

未来成交展望：正如我们前面预计的，没有金九银十。我们认为受制于有效需求的不足，楼市在接下来几个月放量的可能性依然不大，1是需求方面，房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重，而目前房价预期已开始扭转，购房意愿在下落；2是信贷方面，部份银行首付贷款利率上调，购房成本再次上升；三是政策方面，虽已进入观察期但仍未达到放松的临界点。在政策继续紧缩的前提下，楼市的低迷期极可能将持续至明年一季度。

二手房市场：成交分化。由于国庆假期缘故，我们跟踪的重点城市二手房几无成交，我们以9月最后一周的成交数据作为基数。具体数据为：北京较9月最后一周-20.5%，较10年均值-45.0%；深圳15.9%，较10年均值-56.1%；杭州-4. %，较10年均值-44.9%；天津15. %，较10年均值- 8.2%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定。

投资建议：从目前的情况看，政策方面，佛山限购令放松“一日游”反映了调控力度的延续与中央对地方政府放松履行力度的警惕，接下来欲效仿的城市短时间恐将难现。资金方面，定向宽松的信贷政策虽可能导致资金流入地产行业，但如此则房价更难以调整，地产调控放松预期也将进一步落空。同时，部分银行调高首套房贷利率，买房成本再提高，银行惜贷心理严重，贷款难度亦增加。房价预期已开始有所扭转，目前制约楼市的依然是有效需求(有购买能力资格且有支付意愿)的不足，但行业最困难的时期仍还没有到来。在销量延续低迷、板块缺少催化剂的情况下，虽有无奈，我们也只能“静观其变”，等待政策松动，建议投资者短时间仍需保持谨慎，防御性配置龙头万科、保利、招地。

风险提示：楼市硬着陆