潘军轻资产化是民营房企的出路.DG

潘军认为，中小民营房企要想存活就必须转型，转型的出路就是轻资产化，靠管理、服务挣钱。“花样年现在就是用房地产养轻资产。金融是推动器，物业管理是平台，房地产开发公司是工具。5年后房地产业务必定不是企业受益的重要来源。”

地产行业拐点已现

显示，201 年随着楼市的复苏，住宅投资的同比增速恢复到20％的水平，但高地价下，地产企业的利润率下降趋势已是不争的事实。

一方面资产规模在扩大，另一方面利润在低位徘徊。潘军认为，房地产行业已进入转折点，任何一家开发企业单纯靠开发来获利，必将被市场淘汰；不转型的房企也必将丧失未来十年的行业话语权。

他认为，未来前十大地产企业很大可能都是央企，房企内部分化已然非常严重。从已经发布中报预告或快报的近70家房企来看，超过半数房企业绩预喜，但呈现出冰火两重天的态势：以“招保万金”为代表的龙头业绩飘红，而中小房企却大面积陷入亏损泥淖。

在潘军看来，整个房地产行业同时存在着另一种分化：大部分传统开发商依然坚持主打地产业务，以花样年为代表的房企则在轻资产转型的道路上渐行渐远，靠管理、金融和服务取胜。

“现在的客户发生了变化，未来主流的购买客户，应该是85后和90后。”在潘军看来，经济形势已不容乐观，在互联早已深入人们的背景下，整个行业都应该思考对传统模式进行变革。“关键是要结合自身的特点，能够提炼出对客户新的服务价值。”

向轻资产转型

潘军介绍，花样年未来的战略是从房地产延伸到社区以及金融，“房地产只能卖一次，社区可以服务70年”。他介绍，在花样年的团队中1.2万名员工中只有1000人是做房地产开发的，其他的1.1万名专门为社区服务。

按照目前的市场状况，物管行业最多做到微利，只是房地产销售的工具，开发商仅仅只把物业管理做卖点。而潘军指出，房地产真正的未来在社区，社区才是真正的刚性消费。“中国所有的房地产都应该生产客户满意度，而不是生产房子。”

“花样年已经不能算传统意义上的地产商了，我们希望到2020年成为基于社区服务的金融投资控股集团。”潘军称，届时，轻资产的收入将超过房地产销售。

潘军透露，花样年旗下八大业务板块除了地产开发外，其余全部将变为轻资产运营。其中彩生活是做“社区服务商”：把传统的物业公司通过互联基因重组，将实体社区变成一个基于大数据的互联平台。“房地产开发只是花样年的八分之一，虽然还在增长，但我看得很淡。我们现在是中国最大的社会运营商，把主要精力放在社区服务上。”

潘军介绍，花样年旗下社区服务平台“彩生活”2002年投入50万，今年预计有一个亿的利润，明年利润或可达两亿，比互联还挣钱。“轻资产业务的优势在于不需要本钱，重在管理与服务”。

对于彩生活的盈利点，潘军这样解释，彩生活摆脱了对人的依赖而使用了更多的设备，保安、清洁等全部外包，节省了人工成本约40％，并且通过规模化实现了采购成本的降低；而增值服务部分，亦带来了可观的收入。

辉立证券分析师陈耕认为，与多数物业管理公司不同，彩生活除了提供普通物业服务以外，还提供楼宇智能、资产运营、社区增值服务等社区综合服务。的研究报告显示，彩生活特色社区服务毛利率高达60％，净利润率达 0％。据悉，彩生活95％以上来自非花样年物业，2011年服务面积达2800万平米，2012年达5500万平米，服务人口约400万人。

潘军的宏伟目标是，到2020年，花样年彩生活服务的社区将超过10亿平方米，超过4000万人口。他预计到那时人们的消费会翻番，假使每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人的一年将消费上万亿元。

在潘军看来，现在的物管是开发商“赔钱”做售后，服务基本上是被动的，而社区服务商则是主动的，花样年要做的，就是打通线上和线下，通过对数据的整合梳理，更精准更细致地服务客户，创造巨大的价值。

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