中报财务预警方兴亿地王焉知祸福.鼓励

方兴地产可以说是拥有“财大气粗”的母公司，但是作为一家独立的上市公司，负债率攀升仍然会为其经营带来压力。

9月8日，备受关注的方兴地产在港交所公布了斥资40.6亿拿下广渠门15号地王之后的2009年度中期财务报表。

盈利倒退

报表显示，2009年月方兴地产纯利4. 4亿元，同比大跌61.1%，若扣除投资物业公允值变动影响，盈利为4.19亿元，较去年同期上升17%。物业销售收入则为12.7亿元，按年大增96%，物业销售占收入总额比率由 7%升至50%，主要源自上海港国际客运中心地块B项目的部分楼盘的收入结转。

此外，方兴地产的物业租赁收入比去年同期增长19%，主要源自北京凯晨世贸中心出租业务的增长；酒店经营收入同比增长19%，主要源自08年及09年初新开业的酒店收入增长。

值得注意的是，方兴地产期内销售成本为1 .28亿元，而去年同期为6.157亿。今年上半年整体销售毛利率为48%，较去年同期之65%有所下降。 方兴地产称，主要原因是物业销售板块及酒店经营板块的毛利率低于上年同期水平。

方兴地产首席财务官江南在业绩会解释，上半年物业开发毛利率，由66%下降至 6%；是由于旗下上海港国际客运中心地带B项目的部分楼盘属早期预售，涉及销售单价低于整个项目的平均售价，再加上去年同期有关业务包括北京凯晨世贸中心东座的部分楼层，当时售价较高；他预期，下半年物业开发业务毛利率可回升至60%。

江南表示，公司位于上海北外滩的上海港客运中心已售出的5号及6号楼上半年已经结算，号四幢楼也已售出，销售额达26亿元人民币，预计下半年可结算。

另外，方兴地产全年竣工总面积将维持在 0.2万平方米，下半年将新增可出租总楼超过2万平方米；酒店经营方面，也会按照原定计划进行，将规划建造 个酒店项目，预计新增楼面超过9.4万方米。

财务预警

肯定对你的销售或者是你的品牌的树立方兴地产首席执行官李雪花在业绩会上表示，已将6月 0日拍得的北京广渠路15号地价款付清，目前正在规划设计，但尚未提及所涉总投资金额。

方兴地产主席何操透露，不会因为拿下广渠门15号项目而在土地储备策略上变得保守，如果市场上出现具有价值以及适合发展的土地，方兴也会密切留意。

但方兴地产首席财务官江南则表示，由于要支付北京广渠路15号项目的40亿地价款，预计净债务于调整后资本比率上升至50%。事实上，上半年方兴地产净债务于调整后资本比率，由去年底的26%上升至 9%。

有业内人士指出，广渠门15号地对于方兴地产来说意味着巨大的财务负担。除了由于地价款支出带来的负债率急升之外，后期项目开发过程中也意味着巨大的财务支出压力。除此之外，作为一个城市综合体项目，方兴地产至今未出台具体项目规划，也许正折射出该项目地价成本之高的“烫手”之处。

上述业内人士表示，广渠门15号后期开发过程中，方兴地产可能会继续出现因为开发资金的持续投入而频频出现财务预警。作为中化集团下的地产旗舰公司，方兴地产可以说是拥有“财大气粗”的母公司，但是作为一家独立的上市公司，负债率攀升仍然会为其经营带来压力。

方兴地产公布的数据显示，截至6月底止，方兴地产持有现金和现金等值物为 5.74亿元，拥银行信贷额度190.18亿元，已动用银行信贷额度为121.666亿元，而未动用银行信贷额度为68.51 亿元。