业内分析房地产市场伪预测后的房价痼疾.鼓励

同比下降1.7%；独联体粗钢产量为823万吨业内分析：房地产市场伪预测后的房价痼疾

北京师范大学金融研究中心教授房市分析 　　经济预测通常需要理性，理性则建立在逻辑和数据之上，一个真实的经济预测应该是天气预报式的，例如，未来3个月内，广州市某某区的普通住宅新房均价每平方米同比下跌200元的可能性是80%，这算得上是粗略的预测，因为它包含了风险事件(特定房价的下跌)、概率(每平方米下跌200元的可能性有80%)，以及时间这三个起码要素。　　但即便如此，这样的经济预测仍然存在严重问题。例如，新房均价是一个非常模糊的概念，其分子是报告期内新房的销售金额，其分母是报告期内新房的销售面积，此外还需要选定基期。因此，如果不进一步谨慎地观察广州市某某区的普通住宅在报告期内的供应结构，上述经济预测仍然可能{TodayHot}是毫无意义的。假定该区3个月的住宅新盘恰好都集中在中低价的楼盘，那么均价就可能下跌，反之则可能上涨。这种暂时的涨落也反映不了该区房价的真实走势，除非预测具有窥斑见豹的超强能力。 　　也许是基于经济预测的难度，和赌徒赌博类似，我很少讨论房价。但媒体充斥着和经济预测无关的种种“伪预测”，可以举两个例子，例如“上海的房价应该下跌50%”，这个句子至少包含两个致命缺陷，一是没有给出预测的时间段，没有时间段的预测，和面对新生婴儿说他将来一定是要死的一样；二是没有分清事情应该如何，和实际上可能如何，只有上帝在说人世间应该如何时才是有意义的，古往今来我们都知道这个社会应该少一些丑恶多一些美好，少一些贫困多一些宽裕，但应该如何和事实如何，恐怕相去千里。 　　另一个例子是“未来五年房价必跌”。这个句子实质上也不包含任何预测，未来60个月是相当长的，从别墅、商铺到住宅，从北京上海到广州，哪个区域哪种商品房将跌价呢？是跌去2%还是20%呢？即便是跌去20%，那是未来60个月内平稳下跌20%？还是在其中的三五个月暴跌掉20%？因此，从经济预测的角度而言，上述两个例子都是几乎不包含任何实际有用信息的“伪预测”，对个人、企业和政府决策，也无太大意义，但是这种感性的语言，实实在在地可以获得喝彩。 　　接下来的问题是，为什么从理性角度而言没有意义的语言，却能够登高一呼，应者云集？无论房地产掩盖着多少钱权交易，多少购房陷阱，房价仍然一定是取决于供求的，即便这种市场和供求都是扭曲的。因此我们可知的是，必然是商品房供应难以满足更为膨胀的需求，而导致房价非理性{HotTag}上涨；也必然是大多数人难以承受的房价，却是少部分人不仅能够轻松承受，还可以扫清几乎全部商品房供应的房价。仔细地分析国家统计局的数据，我们不难看出，从2002年1月至今，全国商品房的空置面积仅仅不过在1.22亿至1.43亿平方米之间波动而已，有限空置和强劲需求之间形成了鲜明的反差。 　　其实至此关于房价的问题已经水落石出了，解释房价痼疾有三种因素，一是过度发钞，导致过多的货币追逐着商品房；二是地方政府不作为，经济适用房和廉租房建设从2002年至今不断滑坡，导致中低收入阶层住房需求难以满足；三是国民收入分配扭曲，贫困群体和富裕群体的差异太大，导致有的人拥有多套商品房，而有的人则甚至难以获得廉租房照顾。我相信其中第三个因素是决定性的。过去有“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的句子，今天围绕房价的是同样的困境，所不同者不过是广厦千万和蜗居斗室的尖锐对立。房价扭曲不过是收入分配扭曲的影子而已，因此强调理性才在喷涌的情绪面前显得苍白无力，但这绝不构成经济学者放弃理性，转用情绪化语言媚众的借口。