房地产价格将呈现结构分化资源

当前我国货币信贷快速增长，2009年月信贷规模达到5.84万亿，上半年将毫无悬念地超过6万亿大关。与货币信贷规模激增相伴随的是，我国宏观经济见底回稳，通货紧缩预期基本消除，股票价格出现大幅上涨，房地产价格也企稳回升，并有再次热炒的可能。

货币信贷、通货膨胀与房地产价格波动的历史规律表明，三者之间存在明显的规律特征，即货币M1领先于通货膨胀水平（CPI）和房地产价格半年左右，而CPI和房地产价格同步波动。CPI与房地产价格的同步波动，其中有CPI统计指标本身包含居民居住消费价格指数的原因，但后者的权重仅有1 ％，难以左右CPI波动趋势的改变，所以物价和房地产价格的上涨存在共同的推动因素，货币信贷是其中主要动力之一。

在一个完整的商业周期变化中，货币信贷政策、房地产价格共同演绎着经济的繁荣与衰退。众所周知，房地产行业是资金密集型产业，没有资金推动肯定不行，但仅有资金也无法让房地产价格上演独立行情，资金只能起到润滑剂作用。要充分理解货币与房地产价格的演绎逻辑，得从房地产的实物资产和金融资产双层属性特征开始。这两种属性分别衍生出两种功能，一是满足居住和使用需要的功能，二是投资价值功能。与这两种功能相对应，房地产价格受制于两种需求力量：一是自住和使用需求，二是投资需求，而投资需求受金融市场影响更直接更密切，尤其是受货币政策的影响。因为无论是自住但乔布斯说：可能不是这样。需求还是投资需求的满足，都需要金融支持，并且获取金融支持的难易程度会对房地产价格的涨跌起到关键性作用。所以不难发现，凡是在货币政策宽松的历史时期，房地产价格会上涨，而在紧缩阶段，房地产价格是下跌的。

货币政策的宽松与否，也是货币当局根据经济周期变化，采取“逆风向”措施以达到抚平经济周期波动的目的，所以经济不景气时期实施宽松货币政策，降低融资难度和借贷成本。但由于不景气时期实体经济投资收益预期低，投资前景不明朗，风险大，所以大量银行借贷资金主要以储蓄形式持有，在央行的资产负债表上表现为M2的快速增加，M1的持续低迷（M1主要由企业利润和未使用贷款组成），导致M1和M2的剪刀差扩大。这时经济体中暂时闲置的资金需要寻找利润增长点，无疑股票和房地产市场成为资金的吸纳池。在资产市场供给变化很小甚至不变，而需求增大的情况下，股票和房地产价格开始上涨，这也就是资产价格领先于实体经济好转的重要原因之一。我国过去10年及2009年以来的事实充分证明了这一点。当房地产价格逐渐企稳回升后，自住需求尤其是投资需求会逐渐增加，因为投资者根据货币增加会导致通货膨胀的历史经验，形成对未来的通胀预期，这种预期越强烈，投资需求会越高，房地产价格上涨得越快，从而导致房地产价格和物价水平同步上升。

当经济活动在扩张性政策措施的推动下逐渐回升时，宽松货币政策会逐渐淡出，一旦经济形势出现过热现象，从紧货币政策会接踵而至，如提高利率和存款准备金率，甚游戏中有三大类、数十位“英雄”至实行强制性信贷规模控制等极端措施。在这种政策大背景下，融资成本和难度提高，房地产市场受影响最早和最大的是投资需求，自住需求也会减少，但与需求快速减少相反的是，房地产市场的供给却因计划与建造的长期性、流量供给的时滞性而不会立即减少，导致房地产市场进入去存货化阶段。其直接后果是企业资金链紧张、价格下降、成交量萎缩、空置率上升和烂尾楼增加。这时尽管企业急需资金支持以渡过难关，但紧缩型货币政策取向决定了无法满足这种不合时宜的需求。

从目前高层继续坚定不移实施积极财政政策和适度宽松货币政策的表态来看，2009年货币政策取向不会发生变化，不会提高利率和存款准备金率，更不会实施信贷规模控制。在我国加快城镇化建设导致无房居民增加，居民收入提高致使改善型需求上升，更为重要的是随着我国贫富差距拉大，投资需求因实体经济投资机会缺少而快速增加的背景下，将导致房地产需求增加。而与需求上升相反的是，在经历2008年下半年和2009年初商品房去库存化过程后，房地产供给出现明显下降，但又无法在短期内快速增加供给。因此，目前供需力量对比和资金充裕度更有利于房地产价格的继续上涨，尽管目前一些大中城市的房价已经超过大部分居民的购买能力。

此外，从CPI和房地产价格同步波动的历史规律看，2009年下半年物价水平会见底回升，拐点将会出现在8月份左右，而目前投资者对2010年的通胀预期也因宽松货币政策而日趋强化。综合以上分析，不难得出判断，我国房地产价格还会继续上涨，并且房价的上涨会出现结构性分化，投资需求增加将导致高档住宅更好卖，而低档住宅价格涨幅将小于高档住宅。房地产价格的这种趋势变化一直会持续到货币政策取向的改变，其时机点可能出现明年年中以后。