管理市场已然冰封离调控放松的时间有多远

[导读]从上周末开始，全国又掀起了新一轮的“调控潮”。短短4天时间，重庆、南昌、西安、无锡等9个城市密集发布调控政策。最关键的，这轮调控潮，大部分以“限售”为主，直接打击了投机者和投资者的兴趣。

从上周末开始，全国又掀起了新一轮的“调控潮”。短短4天时间，重庆、南昌、西安、无锡等9个城市密集发布调控政策。最关键的，这轮调控潮，大部分以“限售”为主，直接打击了投机者和投资者的兴趣。

果不其然，周一一开盘，各个地产股票真是全线下跌。嗯，确实亏得挺惨……不跟国家大势走，就是这结果。

那这波“调控潮”之后，一二三四线城市的房价能调整下去吗？

一二线保持平稳

9月18日，国家统计局公布了8月79个大中城市的房价涨幅状况。其中，最显眼的就是15个一线和二线城市环比基本微跌。此外，新建商品住宅价格环比增幅为0.2%，和7月份的0.5%相比略有收窄。

从国家统计局公布的15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表看，除了北京上海和厦门，其他的一线和热点二线城市的房价都在跌。

不过，如果再看看大型房产中介的数据，似乎跟新建商品住宅的走势不太一致。

从8月份的数据来看，以广州为例，2017年7月二手房的平均价格是30479元/平方米，8月二手房的平均价格是31251元/平方米，8月房价环比上涨772元，上涨2.5%。

不过，广州的房价走势跟全国房价走势不太一样，或许这是个个例？

我们再来看看真正的一线城市，深圳。

深圳2017年7月二手房的平均价格是54608元/平方米，8月二手房的平均价格是55156元/平方米，8月房价环比上涨548元，涨幅1.0%。

此前曾再三说过，相对于容易受政府相关部门影响的新房价格，二手房的价格更具有市场代表性。从上面的数据来说，虽然中介机构的统计数据未必也就非常准确，但可以给我们一个大致印象——一线和热点二线城市的房价确实在企稳，不管是管家统计局的数据，还是中介机构的数据，都说明房价在滞涨或者微跌。

结合最近各个出台调控措施的城市来看，一二线热点城市基本按兵不动，说明这些城市认为自己的调控措施基本到位6个月的累计跌幅约48.0%.但从47家券商半年报中反映的情况来看，即便是调控也是在原有手段上稍微加码，比如北京的提高房贷利率，还是通过银行间接调整，并未出现几年限售等行政化更明显的调控手段。

从这点我们可以大致判断：到明年三月份新一届政府组成前，一二线城市调控措施不会有大的变动，基本还是当前的情况。市场已经冰封，房价大涨或大跌的可能性基本不存在。

从某种程度上说，这也算是上车的一个窗口期——如果对贷款利率不是非常敏感的情况下。

三四线未来冰封

那么三四线城市会怎么样呢？

接着上面的说，最近的调控措施执政为民，大家应该会注意到，大部分都是三四线城市。最最关键的，最近的调控措施以限售为主，拿到房产证以后两年、三年、五年才能交易。

而三四线城市，二手房交易市场相比一二线城市来说，还是要差一些，甚至大部分三四线城市的二手房交易市场规模极小。

换句话说，三四线城市购房主要以新房为主，而当前的销售模式是，新房中销售的很多是期房，等房子盖好，办下来房本，可能两三年就过去了，再等两三年才能交易，都该下下一届政府换届了。

从目前来看，当前各地政府的政策，就是要锁死房地产的流动性。

为啥要锁死呢？

先不说即将召开的十九大给各地政府的压力，单说当前的库存状况。当前我国商品房平均消化周期只有5.1个月，商品住宅消化的周期更是不足4个月。

在这种情况下，很容易出现房少人多的情况，价格自然会水涨船高，甚至一些地方出现恐慌性购房、抢房。

昨天在易上看到条，江苏的三线城市徐州，房价连续19个月上涨，有个楼盘一个月就涨了160%……这是个什么概念，相比大家都清楚。那个还爆出，当地政府部门领导找区长都买不到房……

友说，那位领导找的区长可能是孙连成，大家哈哈一乐也就过去了。不过，三四线城市当前的库存确实是个大问题。

为了防止这个问题，只有一个办法——暂停。通过限售，把楼市流动性锁死，已经进来的投机者出不去，还没进来的投机者不敢进，冰封交易量。

当然，这个办法还有一个附加影响——由于之前大家购房的成本很高，流动性锁死后，大家也不着急卖房了，房价自然也不会出现大跌。

所谓房价保持稳定，就是这么来的。不大涨，不大跌，保持现状，平稳过渡。

预计从现在开始，未来半年内，楼市的成交量还会逐步降低，部分城市的房价会出现松动甚至微跌，但出现大跌的可能性极小。

今年调控绝对不放松

值得注意的是，由于调控措施的密集出台，全国的经济数据在8月份出现了比较明显的下滑。出于对未来经济发展的综合考虑，这种冰封房地产市场的政策不会持续太久。

做个小小的猜测：从明年开始，一些压力比较大的城市，会逐步放松调控措施。最有可能是，是放松银行贷款业务，当然，也可能通过类似长沙的引进人才策略打擦边球，变相松绑调控措施。

至于时间点嘛，有人说明年1月份就可能会放松，四点儿并不这么认为。

还是坚持，在明年3月新一届政府组阁完成前，地方政府不会冒着风险去放松限购措施。

组阁完成后，肯定会有新的政策，甚至可能会有新的房地产发展方向的改革措施或思路。这些都是未知数，在明年3月前就下定结论会放松调控措施，四点儿对此持保留态度。

另外，还有一些事大家要注意一下。

虽然万达、恒大等龙头房企，开始纷纷转型，做轻资产，减少拿地，但以融创为首的地产企业依旧在全国各地抢购土地储备。

从这点上来看，房地产企业转型轻资产，只是部分公司的选择，形成差异化经营。或者说，万达、恒大等不想花那么大的代价拿地，而是想通过服务赚钱；而融创等还是觉得拿到土地更保险。

这只是房地产商们的经营策略，对于房价的影响并不大。你不做，自然有人做；你不买，自然有人买。而老百姓，只不过之前是从万达恒大手中买房，变成从融创手中买房，再享受万达物业而已。

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