地产业洗牌悄然加速.鼓励

北京本周或现两次空气重污染 周日起天气转好本报讯 就在浙江出现首个开发商破产，一些嗅觉灵敏的大房企已经觅到了商机，业内人士预测，地产并购有望悄然加速。 小房企陷入经营困境 杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星破产案，这也是本轮房产调控政策下，第一家因资金链问题申请破产的房产公司。莫尼塔房地产研究员罗雨表示，这应该只是个案，因为整个房地产行业的资金虽然比较紧张，但还并不构成整体性的风险。 罗雨分析称，从上市房企来看，目前负债率虽然比较高，但如果扣除列为负债的售房预付款，平均负债率比2008年的时候还要好一点，而实际上售房预付款并非房企真正的负债。 真正决定房企生死的可能是无法兑付的债务。申银万国曾经测算，2012年集合类房地产本息共到期20 7亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约 062亿本息到期，从 月起进入偿付高峰，三季度兑付规模最高。但是罗雨认为，信托公司通常是提前个月就开始向房企确认到期兑付债务，而去年并没有爆出房企无法兑付信托的消息。 “对规模较大的房企来说，当资金出现短缺时，融资渠道还是比较多的，比如项目转让，或者股权转让等，破产则是所有办法都没有的情况下最糟糕的结果。”罗雨认为，目前来看，资金压力最大的还是小型房企。实际上，在外部融资环境难以改善的情况下，房企已开始依靠销售回笼资金。显示，今年前两个月，房企自筹资金5995亿元，同比增长4 . %。 罗雨进一步分析称，目前的房企融资成本不低，像房地产信托平均利率是10%-11%，海外融资的资金成本还要高些，比如内地房企在香港的融资利率大约在1 %-14%。民间借贷渠道的成本则更高。规模和实力越小的房地产企业，从等常规渠道融资越困难，其他融资渠道也越少，融资成本也越高。对于资金链断裂的小房企，要么破产，要么被人收购。 资金紧绷加剧行业洗牌 虽然近两月房企采取积极的销售策略，成交量有所回升，但是存货依然位于历史高位。2月末，全国商品房待售面积 0526万平方米，比2011年年末增加 2万平方米，特别是部分二、三线城市库存积压明显。 爱建证券研发总部主管研究员诗扬表示，受严厉的调控政策的影响，全国房地产投资、商品房销售、企业购置土地等多项指标同比增速持续回落，房地产市场不景气已是不争的事实。在此环境下，房地产行业犹如大浪淘沙，优胜劣汰的案例将不断上演。 来自中原集团研究中心的数据显示，2011年股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1 00亿元。而2010年全国房地产行业并购仅有84起，涉及并购金额165亿元。例如，北京市住建委去年12月发文称，北京共有47 家房企的资质证书有效期届满后，未依法申请延续或工商营业执照已注销。意味着这47 家房地产企业将在北京楼市消失。 诗扬预计，2012年将出现行业洗牌，大量中小开发商将会退出。惠誉在中国2012年房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控趋紧、增速放缓、利润下滑的局面。小房企将受到挤压，大房企的市场份额将进一步增加，地产业两极分化将加剧。