共有产权房地块流拍背后房企拿不起政府放不.鼓励

共有产权房地块流拍背后:房企拿不起,政府放不下,你我买不到

1月25日，北京公开出让3宗共有产权房地块，其中2宗共有产权房地块因无房企参与竞标而流拍，另一块以低溢价率成交。

这件事在地产圈内引起了不小的讨论。共有产权房，地价都让出了一部分，为啥房企还是不愿意买？

先来看看这两宗地块的情况。

流拍的两宗共有产权房地块位于丰台花乡白盆窑村，起拍总价分别为50.58亿和41.78亿，楼面价接近3.2万平米，共有产权房销售均价被限定在4.3万元/平米（含装修），为目前所有共有产权房地块中销售价格最高的。

房企的担心在哪？

你的孩子突然流产了。听儿子说“挣不到钱”，某房企直接说出了原因。而挣不到钱的背后是，房企所有的挣钱的路子都被堵上了。

首先，价格和成本上，共有产权房不仅在价格上做出了限制，这两宗流拍地块还要求采用装配式建筑，成本更高。

其次，在薄利多销的房地产行业，房企挣钱主要靠高周转模式，走量的同时还可以降低财务成本。但共有产权房的购房者要具备很多条件，从蓄客到摇号等各个环节，销售过程本身就比普通商品房更加繁琐，这也在无形中增加了成本。

实际上，共有产权房并不比商品房便宜，你会觉得便宜，是因为你只拥有部分产权，还有一部分是政府以土地入股的方式占了一部分产权。地价是有优惠的，但政府也并不因为出让共有产权房地块而损失多少，因为少收的这部分土地出让金都折到他们持有的那部分产权（不用花一分钱）里去了。政府产权比例越高，地价优惠力度越大，房价越便宜，相应的购房者产权比例越小，而且共有产权房个人产权部分，政府有优先回购权，所以买房赚钱的可能性也就越小。

也正因为如此，房企无法在成本和价格之间取得平衡。不说赚多少钱，有利可图都做不到。

共有产权房被各方寄予厚望

住建部政策研究中心主任秦虹在2017年12月27日发表过一篇名为《进一步深化住房制度改革》的文章，这篇文章系统阐述了新时期住房制度的总体思路，其中共有产权房要解决“夹心层”对产权住房的诉求。

刚需购房者对共有产权房也抱有很大的期待，北京朝阳首个共有产权房项目，几百套房吸引了12万户家庭参与摇号。

但这次共有产权房流拍凸显了共有产权房的困境。上文说的房企“拿不起”地是一个方面，政府“放不下”地是另一个方面。

共有产权房虽然针对产权份额转让做出了限制，但它本质上仍然仍然是产权性住房，就有增值，就可以交易，就可以套现。共有产权房是限价房、自住房的升级产品，本质上仍然是限价思维，对完全产权的普通商品房不敢加大供应。

未来的住房供应也主要集中在共有产权房，但由于过于强调职住平衡，郊区的共有产权房只能卖给在郊区工作的职工，试想一下，这次丰台的共有产权房地块流拍了，未来海淀、朝阳不会出现流拍的地块吗？成交的全都跑到昌平、顺义、密云这种偏远郊区，又过于强调职住平衡。你总不能要求那些在中关村，在酒仙桥工作的人辞职去昌平去顺义去密云工作吧？留给那些在城里工作郊区居住的新北京人，恐怕只能是租房了。

中小户型商品房是出路

共有产权房的尴尬在于，政府既要抓住土地收入不松手，又希望能通过限制价格来让大家买得起。结果就是开发商撂挑子了，供应更上不来，价格下不来。

其实针对住房供应问题，按市场的方式解决起来并不麻烦，一方面加大商品住宅的供应力度

，这个我在之前的文章中都有分析过，一线城市根本不缺地，只是宅地供应的太少。另一方面应该在小户型的创新上下功夫，这方面开发商会有动力做的，市场有需求，他们就会创新。只要地价合适，开发商也不会总想着盖豪宅赚钱，而我们也能买到便宜的完全产权的房子。

当前，我们正在大力发展租房，但在我们的住房制度设计中，是有从租房到买房的升级过程的。但目前来看，这条升级之路已经越来越不现实了。共有产权房过于强调职住平衡，惠及的人群比较有限，而且由于成本问题，开发商越来越不愿意参与，租房权益单薄，结果就是商品房供应小了，其单价和总价距离我们越来越远，如果按照目前的套路发展下去，很多人不得不一辈子租房，或者租满30年奉献青春后告老还乡。