地方政府软性对抗中央楼市调控的根源

随着全国住房销售全面下降，随着这种住房销售下降所引发的住房库存的全面上升及地方政府土地财政所面对的困境，地方政府以软性政策对抗中央房地产宏观调控政策的动作越来越多，所发生的相关事件越来越频繁。

地方官员热衷土地交易

面对地方政府软性对抗中央房地产宏观调控的事件越来越频繁，有人认为这是因为地方政府土地财政的吃紧，从而使得地方政府重要的收入来源突然中断；也有人认为这是因为住房销售下降将影响到当地的国内生产总值（GDP）增长、影响到地方政府官员的业绩；更有人认为住房销售下降可能引发相关产业出现增长之困难而引发中国经济“硬着陆”或经济危机，从而必须恢复房地产市场正常的销售增长等。不过，这些只是整个发生事件的表象，地方政府以软性方式来对抗中央房地产宏观调控政策，最为重要的根源应该从以下几个方面来理解。

首先，在中国，任何一个级别的大小地方政府，为何有如此强烈的激励来推动住房市场发展？为何有如此强烈的激励希望当地的住房价格推得越高越好？即使是中央政府要对房地产宏观调控，地方政府为何仍然有强烈的激励让炒得过高的房价不下降？其原因并非只在于增加地方的土地财政、增加当地的GDP或政府业绩，更为重要的是，住房的价格推得越高，不仅能够把土地的价格卖得更高，而且可以使地方政府所掌握的土地交易标的变得更大，或钱权交易的标的变得更大。由于地方政府官员任期的短期化，如何让这越来越大的交易标的在短期内最大化地交易，则成了地方政府推高当地房价最为强烈的行为激励。我们应该看到，最近查出一系列的贪污腐败的大案要案，哪一个不是与这种土地的钱权交易有关？

地方政府官员热衷于土地交易，不仅在于在这种土地交易过程存在严重的贪污腐败漏洞，而且在于在土地出让金的使用过程中存在着巨大的寻租与设租的空间。我们可以发现，各级政府不仅特别喜欢“经营城市”，更特别喜欢城市的基础设施建设。比如各地宽广的街道与马路、巨大又华丽的城市活动中心或街心公园、河边或湖边延绵数公里巨大的绿地工程等，各个城市许多基础设施无不是当地最巨大的工程。当然，这些对城市发展与繁荣，对民众享用都是有利的。但是，我们是否注意到了近十年地方政府获得土地出让金1 万亿元，对于如此庞大的资金是如何安排的，到目前为止没有看到哪个地方政府有一本透明的账。据最近的报道，北京市的一个镇长就是在这种城市基础设施建设的过程中贪污金额达2亿元。足见，在土地出让金使用过程中，地方政府有多大漏洞，政府官员的寻租空间有多大。

未用税收政策打击投机

其次，地方政府以软性的方式来对抗房地产宏观调控还在于中央政府房地产政策执行上的暧昧性、在于房地产业的工具性无法放弃。我们可以看到，2010年以来，无论是中央政府关于房地产宏观调控的文件，还是中央领导人的讲话，中央政府对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的，而且这些核心内容基本上写进这几年中央政府关于房地产宏观调控各项政策中。但是，中央政府对房地产投机炒作打击政策落实则往往不到位。

比如，当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是严厉打击住房投机炒作，就是去除当前国内住房市场的购买住房的赚钱功能。如果中央政府对打击住房市场的投机炒作不仅态度坚决，而且把这种决心真正落实在政策上，国内房地产市场只要向为主导的市场回归，那么房地产市场出现根本性的调整就较容易了。不过，中央政府明白了这个道理，但调控政策的落实与执行却有心无力。比如，限制投机炒作的经济工具有住房政策与税收政策，如果通过这些政策可能对住房的投机炒作进行事前、事中、事后的限制，那么住房投机炒作者自然会退出住房市场。但是，就目前的情况来看，中央政府仅是在住房信贷政策落实得还好，而在对打击住房投机炒作的税收政策上则显得乏力。到目前为止，中央政府就是不在住房税收政策上做文章，把住房投机炒作者清除出市场。如果说，中央政府只是口头上说要坚决打击住房的投机炒作，而不在住房税收政策上做文章（比如出台严厉的住房交易税、住房交易所得税及房地产财产税等），早已经进入房市的投机炒作者、房地产开发商及地方政府，一定会以为中央政府打击投机炒作是玩假的，一定会以为当前的住房政策都是临时性的，只要这个宏观调控的风头一过，住房市场的投机炒作又会死灰复燃，房价快速飙升就会重来。在这种情况下，住房市场的投机炒作者及房地产市场开发岂能愿意轻易地退出市场？地方政府岂能不千方百计出台政策来救这个市场？可以说，只要中国住房市场赚钱功能不去除，只要住房市场投机炒作仍然盛行，那么住房市场的预期就不容易改变，住房市场要得以调整就不容易。

无法放弃宏观调控工具性

中央政府为何不愿采取国际上通行的税收杠杆来严厉打击住房投机炒作？最根本的原因就在于中央政府迟迟无法放弃房地产宏观调控的工具性。即严厉打击住房投机炒作是有共识，但是中央总是在担心，如果让投机炒作者退出市场，会不会造成中国房地产市场“硬着陆”？这种“硬着陆”对经济增长是不是会造成巨大的影响？当中央政府在严厉地打击住房投机炒作及保持经济增长之间寻找平衡时，对打击投机炒作的政策出手自然会走一步看一步了。不过，正如我多次说过的那样，对于当前国内房地产市场严重的投机炒作，中央政府打击越是果断，房地产市场调整得越快，就越是容易走出困境。否则，越是优柔寡断，未来中国经济增长所面临的风险则越大，所付出的代价就越高。而各地方政府敢于以不同的软性政策来对抗中央政府的宏观调控，就是掐住了中央政府这优柔寡断的软肋。

总之，中央政府对当前房地产市场形势及政策，不仅要态度坚决，坚决打击住房投机炒作，而且要通过有效的住房税收政策去除住房地产市场的赚钱功能，让中国房地产市场真正出现根本性转变。这不仅能够让市场价格理性回归及持续稳定发展，也能够去除各地方政府认为宏观调控政策可能出现逆转的幻想。这样，地方政府自然就不会不断地出台软性政策来救市了。 （作者系中国社科院研究员）