攀枝花用控房价限地价解决棚户区改造资金难生存

在6月4日国务院办举行的发布会上，住房和城乡建设部相关负责人表示，棚户区改造现在面临最大的难题是资金压力。最近经济半小时在全国多地的采访也发现，正在推进的新一轮棚改攻坚战中，资金问题是许多城市绕不过去的一道坎儿。棚户区改造的钱究竟如何解决？今天我们先去西南地区的新兴工业城市攀枝花去看一看。

六人挤在不到40平米的老旧危房 棚户区居民苦不堪言

攀枝花市地处四川、云南两省交界处，横断山脉的河谷地带，山高坡陡，平均海拔1200多米，是国内最大的钒钛基地，典型的资源性城市，全市下辖三区两县，传统的城市中心区是东区，工矿业则集中在西区，这两个区也是棚户区改造的集中区。这里是攀枝花市东区大渡口街道，6月5日，央视财经《经济半小时》来到这里看到，街道每隔几米就是上坡下坎、小巷很窄，有的地方两个人同时迎面路过，还要注意错身擦肩；两边的房子，除了这栋准备拆迁的5层红砖楼外，其它的大多是用砖块、水泥瓦、塑料棚简单搭建的平房，这些平房一排排连在一起，屋檐很低，有的房屋进门还得低头。央视财经《经济半小时》随机走进一位居民的家。

四川省攀枝花市东区大渡口街居民陈夕华：就这一间（卧室），外头那间是搭（建）的。

央视财经《经济半小时》：家里面有几口人？

陈夕华：5个人住。

：是怎么一个住法？

陈夕华：我外孙女读高中了住校，只有星期六、星期天回来，（住）一晚上。他们（儿子儿媳）两个住，我们老两口住。

今年67岁的陈大妈告诉，她家的房子是上世纪六十年代修建的，现在已经是典型的老旧危房，总共三间，不到40平方米，外面这间是厨房，后来又在厨房的角落自己搭了一个不到1平方米的洗澡间；中间是客厅兼餐厅。注意到，在这间房做饭吃饭，只要 、4个人同时吃饭，想转身都比较困难；最里面是卧室也是最大的一间，大约10多平方米。陈大妈说，家里除了她跟老伴儿外，还有女儿、女婿和在上中学的外孙女，总共5个人，她和老伴儿没工作拿城市低保，两人每个月加起来才200多元，家里主要靠女儿女婿在郊区打工挣钱；平时她和老伴在家住，周六日，女儿女婿、外孙女一回来，就只能打地铺才能住下。陈大妈告诉，房子小还不是最大的问题，真正让她们全家人最难忍受的是下雨天和平时上厕所。

四川省攀枝花市东区大渡口街居民陈夕华：下雨要漏。

央视财经《经济半小时》：这个也是自己搭（建）的。

陈夕华：对，都是自己搭的，都是自己搭（建）的。

央视财经《经济半小时》看到，陈大妈家屋顶上，一些地方是用铁丝绑着木块，上面铺上玻璃、外面再盖一层塑料棚、水泥瓦搭建起来的，陈大妈说，这些都是反复修补的结果，即使这样，如果遇上下雨天，那她全家人还是得拿着大大小小的锅碗瓢盆四处接雨水。比下雨更麻烦的，就是平时上厕所，陈大妈告诉，这街道附近40多户人家，家家都没有厕所，只能到外面的公用厕所，每次去还得算好时间、看人多不多。

四川省攀枝花市东区大渡口街居民陈夕华：都是公用厕所，我们没有办法，（自己）弄了一个厕所，洗澡什么的都不方便。

而住在陈大妈家对面的黎大姐，除了面临同样的问题外，由于房屋建筑简陋，防盗功能很差，每天晚上睡觉还要提心吊胆。

四川省攀枝花市东区大渡口街居民黎大姐：这个窗户我都重新弄上的。临时搭了一块，原来这个地方好像还要大点，这个窗子，原来那个窗子从这个地方隔开的，要宽点（比这个）。那个贼用个钩子就能钩进去，钩那个衣服，搁在床边的（衣服），可以钩出来。这一块（自己搭建的），没有这一块房间很挤。

央视财经《经济半小时》：安全都没得保证。

黎大姐：晚上吓得不得了，晚上窗帘盖的好好的，就把那个窗帘（扒）到一边去。有时候我说我的窗帘（遮）着的，怎么跑到边上去了，早上一看，别人好多在边上看。住到这还是不方便。

与黎大姐家相隔10多米远的住的是 8岁的刘丽，居民们说，这是附近居住条件比较好的房子了，但是大白天走进去，看到的却是黑乎乎的一片。

央视财经《经济半小时》：大白天都这么暗，那晚上呢？

四川省攀枝花市东区大渡口街道居民刘丽：晚上就更黑了，就只有自己（装）个路灯在外面。

：那你晚上进来的话就打着手电？

刘丽：对，差不多。就这一间。

：这间多大面积？

刘丽：18.26（平方米）。

：有几个人住？

刘丽：就一家人5个人住。

：等于说你们的父母是吧，然后你们夫妻俩，还有小孩。

刘丽：对。

刘丽说，就这间18.26平方米的房子，还是他们夫妻在1998年结婚时，原单位照顾分配给他们的楼房。听老人们讲，这栋两层楼的房子，是上个世纪六十年代中期，搞“三线”建设，攀枝花刚刚开发的时候修建的，按当时“先生产后生活”的原则，这栋房子原来为“三线”建设指挥办公室修建的，后来才改做居民宿舍楼，现在房子外墙上至今还留有那个时代的字迹。

与地处市中区的东区相比，距市区20多公里的西区情况更加严峻。攀枝花西区的工矿企业比较集中，攀枝花煤矿等企业都在这里。这是开采煤矿后留下的塌陷坑，大约有 0多米深。当地企业负责人介绍，这里属于采空沉陷区，也是棚户区改造的重点地区，出于安全的考虑，地面上原有居民和人员已经被要求搬出，就是旁边的水泥公路也出现了开裂、沉陷的情况。

四川省攀枝花市西区摩梭河社区居民王春燕：（路面）全都翘了，那边也往下塌。那边全部是开裂，你看，全都是才开裂的。

：这个道路塌陷是什么原因？

王春燕：一个是过的重车多，一个底下也是（挖煤）采空的。

在西区与王春燕家所处采空沉陷区不同，居住在山坡上的张石霞一家，考虑更多的是，如何遮风避雨和防止毒蛇的侵袭。

四川省攀枝花市西区居民张石霞：就害怕晚上下雨，晚上一下雨，一家人就打起电筒，拿起盆盆，这儿漏那儿（也）漏，到处都在接（雨水），所以说相当恼火。

张石霞：那都是迹印。

：哪个地方？

张石霞：那些你看啊，这些都是（漏雨）的迹印，它一漏雨它就漏下来了，你看到处都是。

攀枝花西区属于典型的丘陵地带，原来的房屋基本上依据地形而建，一些简易房屋就像张石霞家一样，都建在交通不便的山区，房屋简陋，外面下大雨家里下小雨，更夸张的是，山区蛇多，有时候上厕所都要防范毒蛇的突然袭击。

四川省攀枝花市西区居民张石霞：像我们，只能在这个边边上（方便），有时候就有蛇，有一次我们喂鸡的时候，那个蛇就咬死三只鸡，那一次，我们家老公，在这个地方，还打死一条眼镜蛇。反正就是挺害怕的，真的是上厕所的时候不注意它嗖一下子就来了，真的是我觉得这都是没法避免的。

不仅如此，由于山区交通不便，像张石霞家这种住在山坡上的人家，出趟门进城都不容易，以前只有土路的时候，要下山去一趟城里，得花一整天时间，即使现在修了水泥公路，山上也不通公交车，要进城，一般还得自己走下山，再到附近有公交车的地方乘车。当地街道负责人介绍，类似张石霞家这种情况，在当地还有好几百户，这些都是棚户区改造的重点。

四川省攀枝花市西区摩梭河街道主任郭驰：我们这一共有棚户区是1065户，在响应中央的政策，第一期以前，我们搬了 8 户出去。如果还需要搬出去，我们瀚海社区还有600多户，按现在市场的建筑价格来算，大概还需要9000万（元），对下一步的，棚户区改造或者搬迁，资金缺口比较大。

四川省攀枝花市西区区委常委宣传部长余万兵：西区总共人口有接近17万人口，但17万人口其中就有2. 万户（棚户），接近7万人。目前的资金缺口，我算了下需要投入的，下一步需要投入的要达到17亿（元）。

在攀枝花是住建局了解到，不仅西区棚户区改造资金缺口大，作为原来“三线建设”重点城市的攀枝花市，全市棚改规划和资金缺口的矛盾也很突出。

四川省攀枝花市住房和规划建设局局长刘志君：整个攀枝花是12 万（人），城市人口大概达到75万（人）到76万（人）左右。

央视财经《经济半小时》：市区里面大概有多少棚户区？

刘志君：市区的棚户区应该是，棚户区改造（开始）在2006年，（当时）统计了只是棚户区，申报和大企业的棚户区大概我们就是在2.5万户。还有一部分棚户区和危旧房，这一次新的我们统计又有2.85万户。

刘志君说，2006年棚户区大约2.5万户，201 年统计时又新增加了2.85万户，总共约5万 千多户，而攀枝花市区家庭总户数约 万户，其中棚户区户数就占到15%左右，棚户区数量多、资金压力大，在四川甚至全国都是比较突出的。

四川省攀枝花市财政局局长刘元海：从这个201 年吧，到2017年，这几年我们现在初步统计，大概还要需要（投入）60个亿。

：现在这个缺口有多大？

刘元海：大概一年吧，从一年的这个（任务），当年的任务来看的话，大概缺口5、6个亿吧。

60个亿就是攀枝花现在将近一年的财政收入。可以说，在棚改方面，攀枝花所面对的难题，从全国来说也是很典型的。在上世纪60年代，因为全国兴起的“三线建设”，原本是不毛之地的攀枝花，建起了这座年轻的工业城市。如今，在这座城市里，每六户当中还有一户是住在棚户区的。对于这样的资源性城市，又该如何解决棚改中的资金难题呢？

控房价、限地价 多方合力破解融资难

央视财经《经济半小时》在当地采访中了解到，参与本轮棚户区改造的有关单位反映最多、最普遍的难题就是资金缺口大、融资难。那么，这缺口的资金怎么解决？又有哪些融资渠道呢？

四川省攀枝花市住房和规划建设局局长刘志君：根据国家的相关政策，比如老工业的支持，这些方面，跟国家争取一部分，跟省里面争取一部分，这些让我们市里面再拿一部分，就是这一部分，又加一大部分。还不够（的话），我们又采取多种方式，一是民间资金，比如说有些企业，我们攀枝花有一些大企业，比如说十九冶、攀钢、攀煤、电业、林业，有些大企业，它本身是自己的职工，它再出一部分（资金），再拿一部分出来。最后最大的支持就是银行，比如说这次我们的国（家）开（发银）行，国开行我们攀枝花申报19个项目上去，整个攀枝花申报是19个项目， 0多亿（元）。

刘志君说，棚户区改造资金，主要包括从中央到地方各级财政、当地一些大企业和社会资金等，其中，国家开发银行的信贷是一个主要的融资渠道。作为专门针对棚改等政府参与投资建设的项目，国家开发银行提供了比一般商业银行贷款利率低、还贷期限更长的政策性优惠。

四川省攀枝花市国有资产投资经营有限公司投融资部经理鲁黎星：就是按照现在普通的融资成本来算的话，只是算一般的，像5.895（利率）的话，我们基本上，节约一半的融资成本，能不能达到5.895（利率），就算6（利率）嘛，12（利率）嘛，（利率相差）一半，差不多，现在的融资成本在12（利率）以上。它而且是（还贷）期限很长。这个对，这个要提出来。

：还款期限。

鲁黎星：还款期限非常长，（通常）是年。

国家开发银行四川省分行党委书记行长王中：从四川省的情况看，这个201 年，到2017年，这个整个棚户区计划改造是150万套，总投资大概是4500亿左右，应该是资金量是巨大的，今年的任务更为艰巨，今年的任务是40万套，总投资1200亿（元）。

不过，王中也指出，与一般商业银行贷款主要看有无抵押物不同，国家开发银行用于棚户区改造的贷款，除了对棚户区具体改造项目要评审外，主要看地方财政的负债率，也就是当地财政的负债还债能力。

国家开发银行四川省分行党委书记行长王中：就是说它毕竟，地市（财政）是要统还的，如果它要还不起，短期内可以通过财政扣划，可以给它扣回来，但是毕竟这个钱，还是由地市（财政）来还的，如果地市财政比较差，那么它申请的规模就难以做到。这里面就是看怎么进行，进行取舍，怎么确定的问题。

除了国家开发银行贷款解决了部分棚改资金，攀枝花市棚改融资的另一大亮点是充分发挥和利用公积金的作用。作为2010年国家28个公积金保障房试点城市之一，也是四川省唯一一个试点城市，攀枝花市将公积金纳入棚户区改造范畴，给房地产企业融资带来新的途径。

四川省攀枝花市西部城市建设综合开发有限公司总经理郭玉树：就拿我们这个项目来讲，我们公积金贷款是2500万（元），那么它的贷款时间是两年，那么我们计算一下的话，两年时间下来，可能就公积金贷款，跟我们商业贷款（相比），要少付100万（元）资金，所以说贷款率就低。还有一个就是，我们这个项目，公积金贷款它的（还款）周期比较长，以前是两年，现在随着这个政策变化，（还贷期限）三年、五年，甚至最长达到十年，就是这个变化。

如果说多方面筹措资金是找米下锅的话，那么如何使用资金则是怎样把饭煮熟的问题。那么，攀枝花市的棚改资金具体怎么运用的呢？攀枝花市根据各区具体情况，采取不同的政策，政府、企业、个人分别承担相结合。比如西区，由于是老工业集中区域，考虑到很多家庭都是上世纪六、七十年代搞“三线”建设时来攀枝花的，为当地建设付出了大量心血，加上居住地点比较偏僻，大多在山坡山顶上，居住条件比较恶劣，房地产开发价值不大，所以，西区这部分棚户区改造资金，主要由市区两级地方财政托底，相关大企业出一部分，个人承担一小部分，居民张石霞给我们简单算了一笔账。

四川省攀枝花市西区居民 张石霞：你想我们花（钱买）那个房子是1 万（元），而且因为（补偿）房子钱，还赔（补偿） 万元钱，我自己就是花了10万元钱，如果说买同样平方（米）的（房子），比如说一倍的话，就该26万（元），26万就当然得给26万（元）。你想咋可能拿出来，现在就是我们家老公一个人上班，一个月就2000多元钱。

东区位于市中区，一些地段位置较好，房地产开发价值比较大，对于这部分棚改项目，则采取充分吸纳社会资金，让房地产开发企业参与其中，总体原则是政府主导、市场运作、限制房价、拍卖地价，既让老百姓买得起，又能吸引房产开发企业的积极参与。

四川省攀枝花市委常委 常务副市长 于会文：攀枝花这个地区，可能跟其他别的地区还有一些不太一样的地方。它这个山高峡谷，这个地理条件比较差，平地也比较少。这个开发商呢，不轻易到这样一个地方来搞开发，因为利润相对比较低，那就只好政府主导，政府让利，来跟开发商这个协商，我们通过把房价限制住，通过把地价，拍卖的时候控制住，让企业保证有一定的利润空间。更多的我们通过政府让利，让人民群众，让这个棚户区的老百姓，得到实惠。

“控房价、限地价”的总体思路让政府、企业、居民三方共赢，既破解了棚户区改造融资难问题，又实实在在推动了棚户区改造，让企业有利润，让老百姓买得起比较满意的房子。

四川省华芝房地产开发有限公司总经理 ：利润都是很薄，基本加起来一个是管理费和利润，允许你这两样加在一起，不能超过5%，实际上对企业来说，（利润）点就非常的低。我们在综合考虑的时候也在考虑了这么一个问题，就是想希望通过这种，因为政府开发规模，都是比较大的，影响力也是强的，社会影响力非常强，老百姓知晓度也很高，所以我想通过这种方式，跟老百姓跟市场，有一个比较好的接近，最好的（认可）方式。所以我们（企业资质）是从原来的二级房产，通过项目的运行，荣升到一级房产（资质）。

值得一提的是，为保证居民购房款使用安全，确保棚户区改造项目保质保量按期完工，当地住建部门和开发商、银行还签有三方资金监管协议，设立监管专用账户。

四川省攀枝花市住房保障办 工作人员 马睿：我们跟开发商还有银行，就是我们跟地方银行，三方签一个资金监管协议，我们就按照它的进度，比如说它今天收了多少，我们有个回购合同，按照这个回购合同进度，就给（开发商）拨付款。

开发商不直接接触居民交来的购房款，而是通过专用监管账户，根据棚户区改造项目的具体情况，按实际进度分批划拨给钱，这样既防止居民购房款被挪作它用，又保证开发商能按期交房。

四川省攀枝花市东区大渡口街居民：所以说改造房盖好了，高兴得很，太好了，终究换个环境了，我就说哪怕就是能够换个好点的，有一点宽点的，都是个好事。这个沟下水都过不去了，堵满了，如果这边不改（造）的话，我们只有住外面了。

四川省攀枝花市东区创业路居民：要说我们拿很多钱，来买房子不行，但是要感谢政府，不给我们改造的话，我们永远买不起房子，真正的很高兴，很感激。

虽然是增加了财政的负债，但是并没有增加财政的负担，攀枝花这一系列棚改组合拳确实可以说是有声有色，那么这种种解决资金的方式是否持久，又能否为其它同类型的资源性城市借鉴呢？四川省年轻的工业城市攀枝花市，面对着历史积累的棚改欠账，正想方设法筹措资金。攀枝花市201 年财政收入大约80亿，但支出达到了147亿，支出大于收入。对于这样的财政现状，如何才能破解融资的难题呢？

棚户区居民搬进新家 政策新规划避免棚户区重现

国家棚户区的改造政策给当地居民带来了实惠，2014年1月，居民张石霞、叶文秀终于搬进了她们的新家，她们带参观了刚住不久的新房子。

四川省攀枝花市西区居民 张石霞：肯定好得太多了。你看我们家以前那个厕所就是一个坑坑对吧？然后这个地方的厕所很干净，你一进来肯定感觉就不一样，你像我们家厨房以前，是那种老的灶台，现在就是说这种石英石的灶台，而且又有天然气，又有烧电的，所以说相当方便。而且放东西这些，上面柜子，下面柜子很好，而且吊的顶这些也没有什么灰尘。

央视财经《经济半小时》：就完全是改变了生活质量了，生活质量就完全不一样了。

张石霞：对，完全不一样的。你想法都不一样，以前害怕下雨，现在是想下雨凉快点，在家里面就呆着。

不仅居住环境大大改善，交通出行也快捷方便了，原来住在山坡上的老家，要沿着盘山小公路，走大半天到山下才有公交车，现在居住的小区，一出门就可以坐车，小区里不仅有购物广场，还有幼儿园、小学、中学等公共配套设施，棚户区改造让当地居民得到实实在在的好处。

西区河门口居民安置小区居民 叶文秀：最满意的就是宽敞，有两个阳台，明亮又有电，安全。在原来的地方住简直都害怕，特别是到下雨，下雨就害怕。

尽管棚户区改造在探索中推进，但是，攀枝花作为一个资源型城市，棚户区改造的压力仍然很大，如何在棚户区改造过程中，结合新的城市规划，由资源型向阳光环保、旅游业转型，避免产生新的棚户区，已经成为攀枝花棚户区改造的重大课题。

四川省攀枝花市委常委 常务副市长 于会文：第二轮的改造，西区作为难点，东区作为重点。西区主要是处于采煤沉陷区，江南（这片区域）呢，这个不适合与老百姓居住，我们强调的是江南向江北集中，改善老百姓的生存条件。东区是以这个攀钢为主，然后这个加大对攀钢的这个棚户区改造的力度。同时把东区的企业向（工业）园区集中。仁和区，我们主要强调农村向城市集中。那么通过这三个集中，我们中心目的是，从规划上就做好棚户区的改造工作，就避免出现新的棚户区。

而对于搬进新区的居民们来说，他们更盼望着环境水平、生活层次的进一步提高。

四川省攀枝花市东区创业路居民龙文华：当然高兴，以后能搬入新区了。能够给我们改善好的环境，当然我们更高兴，在我们有生之年能够住上新房子，我们当然高兴了。

如何不再出现新的棚户区，如何借棚改这一历史给予的机遇实现全面转型升级，攀枝花市也在思考，现在当地已提出，把棚户区改造与资源型城市转型发展、老工业基地改造、新区开发建设、工矿废弃地复垦及生态环境恢复相结合，以专业化融资平台确保棚户区改造现金流的持续、稳定。

四川省攀枝花市委常委 常务副市长 于会文：第二个，随着资源型城市的转型，攀枝花市委市政府提出要打造中国阳光花城，建设宜居城市这样一个发展思路。这也是推动城市转型升级的一个重要举措。

【半小时观察】

常言说，办法总比困难多。攀枝花市棚改遇到的困难尽管很多，但在当地政府的努力下，他们还是很好地解决了这些困难，找到了融资的办法，让棚户区改造这个关系到困难群众福祉的工程，得以顺利实施。他们的做法，无疑也给了其它城市一个可以行得通的借鉴。在谈到棚改工作时， 总理曾包含期望地说，地方政府资金要加大倾斜，要严格控制“三公”经费和楼堂馆所建设，把转变作风、勤俭办事省下来的钱用到棚改等民生工程上。攀枝花市的棚改工作，无疑值得我们很好地总结。从开源到节流，把有限的资金投入到最合适的地方。希望更多的地方能在实践中具体有所探索，有所突破。

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