地产业是蓝海产业吗.蹭飞

年初以来，房地产行业饱受了中央政府有史以来最为严厉的一次调控，目前为止调控的效果已经开始有所显现，那就是全国70个主要城市的房价成交量明显回落，一些城市成交价格环比已经出现下降，在此时此刻，作为强周期性行业代表的地产业，一直是大众及政府、机构的关注焦点，在大家对地产行业前景犹豫不决甚至悲观的时候，我们依然认为房地产行业的长远发展及空间巨大，我们判断地产业仍属于蓝海行业。

由于中国商品房发展史只有十几年，这使房地产企业的商品和服务成为企业核心竞争力的体现并不明显。从需求的角度，房子作为特殊商品，首先满足的是人们使用的需求，对于绝大部分者来说，有房子是第一需求，面积是第二需求，质量、服务等只能是满足基本需求后的第三、第四需求。

我们如果回到上个世纪的七八十年代，对于每个家庭来说，能拥有一台黑白电视机已经是人们近似奢侈的追求，至于是“牡丹牌”还是“北京牌”并不是人们最关心的。在的大多数领域，当基本使用需求作为第一需求的阶段，商品品牌、性能等竞争力都是不能得到充分体现的，比如VCD播放机、、电脑、电动自行车，甚至，都经历过这样的过程。在从无到有的过程中，商品的使用功能作为人们的第一需求，能满足人们的这一需求的企业，都将获得很好的利润，这也就是所谓的蓝海产业。

而不同的产品特性和行业特点，又对产品形成品牌和竞争力影响不同，一般情况下表现为以下几个方面。

第一，产品的基本功能需求越重越难形成品牌，企业竞争力差别越难体现。如白糖、食盐、普通低档餐馆比较难形成品牌和竞争力，对于同样是满足人们基本需求的服装和白酒等行业，低端产品较难形成品牌，而高端产品甚至奢侈品却能形成品牌，正是基本功能需求在产品的分量不同决定的；

第二，产品越复杂、附加需求越多越能形成品牌，企业竞争力体现越明显，如电脑、、汽车、高科技产品等；

第三，行业竞争阶段越高，竞争越激烈，品牌的作用越强，企业竞争力体现越明显，如电脑、刚兴起时，所有企业都赚钱，但越到后来淘汰的品牌越多，越需要竞争力的支持，这也是大多数企业愿意挖掘蓝海项目进军新兴行业的根本原因。

对于房地产行业，虽然在我国发展已经十多年，但至今行业仍处于蓝海阶段，我们可以从上述几个方面来分析。显而易见，客户对房子的基本功能需求（居住）是最重的，这就决定行业本身形成品牌是困难的，企业竞争优势是比较难体现的，特别是首次置业人群中，能拥有自己的住房是核心需求，面积、价格、位置是首要考虑因素，地产开发商是谁并不是大家关心的，很多业主至今已经想不起来当初买房子时的开发商名字了，所以开发商的竞争力差异体现并不明显。

主管部门还公布了房屋违法出租问题举报投诉：市住房城乡建设委从另一个角度讲，房子又属于复杂的商品，人们对房子的设计、环境、质量、服务有很多附加要求，这就决定这个行业是能形成品牌的，并最终体现出竞争优势。从竞争和进入门槛的角度看，满足基本功能需求的地产行业的门槛很低，过去只要有一定的关系资源就可以进入。现在需要的也无非是一定的资金门槛而已，而行业竞争阶段也比较初级，总体上处于供不应求，只要不是烂尾楼，几乎没有卖不出去的房子，特别是在房地产行业的景气上升期。

房地产行业现阶段正处于竞争升级阶段，已有多家企业完成10个以上中心城市的全国性布局，并形成了万科、中海、保利、金地等优势品牌。品牌和产品竞争力的体现将逐渐加强。展望未来，房地产行业发展总有供过于求的时候，而即使是蓝海行业也早晚会变成红海行业的。

（作者为北京格雷投资有限公司总经理）