中新地产债务缠身终易手还债不成被收购.鼓励

中新地产成为继顺驰之后又一家被并购的知名房企。被沉重债务压得无法喘气的中新地产终于楼市鼎盛期被上实控股收入怀中。

1月19日晚间,上实控股（0 6 .HK）发布公告称,将收购中新地产（0056 .HK）前执行董事及主席郦松校所持有的5亿股旧股及由中新地产发行的6.84亿股新股,收购价格为27.46亿港元。该收购完成后,上实控股将占中新地产扩大股本后的45%,成为中新地产单一最大股东。

中新地产已于2008年1月22日起停牌,至于复牌的时间,上海城开总经理倪建达在接受本报采访时表示,目前还没有确定说法。

据了解,目前上实控股拥有上海城开59%的股权,而上实控股本身没有地产业务,旗下房地产项目运作依然主要倚重城开集团的专业团队。

还债不成被收购

郦松校向上海城开借的18亿元的个人借款,是此次重组的主要契机。2007年底以来,中新地产无力偿还到期多项债务的消息不断传出,并导致其2008年1月22日停牌。

“早在去年9月,上海城开和中新地产就已签订了一份意向书。”一位知情人士向透露。倪建达也向本报证实,“有关收购事宜,实际上早在两年前就在进行。”对于本次27.46亿港元的收购价,倪建达表示“很有吸引力”。

中新地产停牌时股价为4.95港元。据上实公告显示,此次收购每股定价为2. 2港元。这意味着本次上实控股的收购折价率超过50%。这对于上实控股而言,已获巨额账面盈利。

通过本次收购,上实控股将拥有中新地产在内地11个城市持有14个发展项目,土地储备1270万平方米。剔除中新地产前主席郦松校回购的珠海淇澳岛项目,借由本次交易,上实取得逾1100万平方米土储,持有土储将由目前的420万平方米,增加2.7倍至1580万平方米。

至于为什么没有淇澳岛项目一并收入囊中,有业内人士猜测,该项目位于南方,而上实地产业务或许更加偏重华东及西部的扩张与发展。对此,倪建达予以否认。

此前有报道称,中新地产耗资 1亿元人民币取得的淇澳岛项目拖累了中新地产。中新地产本拟于2008年底之前通过淇澳岛酒店的规划,酒店总建筑面积10万平方米,总层高60层。项目在2008年12月仍未确定施工图设计单位,至今也没有通过规划审批。

据了解,淇澳岛项目账目价值约为4 .8亿港元,独立物业估值机构戴德梁行认为,淇澳岛项目于2009年12月 1日的市价为人民币22.5亿元,淇澳岛项目减值亏损约20亿港元。

公告也称,中新地产前主席郦松校将以25亿元向中新地产购回淇澳项目。交易完成后,郦氏占中新地产扩大后股本21.1%的股权。

清债

有知情人士也透露,中新地产把目前资产和债务相抵后,剩下的净资产并不多,这几乎正好相当于郦松校对上海城开那18亿元的欠债。经由重组,困扰中新地产已久的债务危机或告一段落。

“虽然该公告只是要约,但存在变数的可能性不大了,目前只需要联交所的批复了。”中新地产营销总监陈宁在接受本报采访时坦言,“中新地产目前的债务只有旧的银行贷款,这对于开发企业来讲就很正常了。”陈宁透露,今年中新地产回笼的资金数目也十分可观。“今年中新地产回笼资金将接近90个亿,其中楼盘销售收入约有60多个亿,其余则为项目转让资金。”

也还是会吸引到一些作弊者投身其中。李金龙坦言有统计数据显示,去年6月至今,中新地产累计抛售 个项目,回笼金额共计27亿元左右。其中,五矿置业6月份以11.6亿元收购中新地产旗下子公司亿嘉合置业40%权益,亿嘉合置业拥有位于天津市北辰区宜兴埠旧村可建建筑面积约204万平方米的项目;8月份,东方银座以总价10.98亿港元收购中新地产所持有的北京御水苑公司之90%权益以及中新地产集团的全资附属公司茂盈有限公司100%股份及贷款;RichStone还以5.56亿元收购中新地产旗下全资子公司投资有限公司40%股权。但处置这些项目后,仍未能彻底扭转中新败局,郦松校只有将控股权拱手让人。

根据此前中新地产公告,截至2009年4月 0日的中新地产财报,中新地产资产总额为292.95亿港元,而负债为202.2 亿港元,资产负债率为69. %。

倪建达透露,全面的收购事宜将于近期展开,而中新地产原有资产将继续保留在上市公司中进行运作,维持中新地产香港联交所主板上市地位。