地价比房价还贵房企还抢着拿到底咋想的

[导读]在各地花式拍地（竞价、竞自持等）下，很多房企依然在公开市场大量拿地，哪怕被限价，地价比将来的房子卖价还高，也在所不惜。真的是这些房企傻吗？如果你这么认为的话，那是你傻！这里面可能确实有一点赌的成分，但，即便地价比房价贵、100%自持，依然有赚钱的路径。

前不久的业绩发布会上，孙宏斌直言：“去年拿到的地，基本都不赚钱。融创在去年10月开始就停止在公开市场拿地。”

去年，众多房企拼抢的土地价格确实处于高位，而调控还在加码，此前已经大涨国的房价持续上涨的可能性在降低，风险似乎在增大。

可是，在各地花式拍地（竞价、竞自持等）下，很多房企依然在公开市场大量拿地，哪怕被限价，地价比将来的房子卖价还高，也在所不惜。真的是这些房企傻吗？如果你这么认为的话，那是你傻！这里面可能确实有一点赌的成分，但，即便地价比房价贵、100%自持，依然有赚钱的路径。

01

竞价、竞自持、摇号

全国花式土拍

倒逼房企出奇招

调控之下，为了控制土地市场，常见的方式是提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。但在在不少城市创新的许多土地出让规则面前，以上只是小巫见大巫。

一、花式早在多年前就有，只是现在花样更多

去年5月，南京、苏州推出拿地过程中的“熔断机制”。8月，两个城市又推出“摇号”拿地的方式。

2016年9月，杭州市国土资源局发布公告，宣布自27日起杭州市区的土地竞价溢价率达到150%时,将不再接受更高报价,转为竞拍配建养老设施面积……

2016年10月，北京在海淀区的4宗土地出让文件中，试点采用“限房价、竞地价”的交易方式。当竞买报价达到上限价格时，转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人……

2017年4月13日，广州公共资源交易上挂出的两则公告，采取竞配建+竞价+竞自持+摇号的方式拍卖，可谓全国各地土拍手段的综合体！

太阳底下没有新鲜事，其实早在2010年，北京就曾经试点过“限房价、竞地价”的出让方式。2011年因此此类英雄技能的使用是关键;伊泽瑞尔也同样，北京还试点过“限地价、竞房价”政策。只不过，如今，各地在此前的基础上，又加了熔断、竞自持、摇号等新花样。

二、房企为了拿地，可谓各显神通，越来越难

面对高地价和花式拍地的规定，各房企可谓压力山大。此外，房企最常见的应对之道是参与拿地的企业共同约定，当土地竞拍到一定价格之时便不再报价。当企业按照该价格获得土地后，其他企业以入股的方式共同参与开发。此举可在控制拿地成本的同时，使企业共同分享开发收益。

但随着土地市场火热，总有‘不速之客’前来搅局，比如K2地产（现石榴集团）就把郑州的土地市场搅得天翻地覆。

当然，此前玩法的变种还有，比如5月9日，江苏吴江集中出让11宗地块，首先进入竞拍的WJ-J-地块，开拍1分钟即到达上中止价格进入一次报价，共计82家房企参与角逐。中海至少有20个马甲参与竞拍……如果是摇号，这种方式更有优势。当然，不少地方是明令通过这种形式参与竞拍的。

如果每家企业只允许有一个主体参与竞拍，那还涉及到博弈，比如一些地方，有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后就会摇号。到底怎么报价，才最有可能拿下心仪的地块。

02

没有土地就没有未来

现在拿地其实总体上是很划算的

从目前的形势来看，本轮调控的影响远远超过前几年，影响将非常深远。去年拿的不少高价地，未来房子价格要涨30%~50%才能有合理利润。为何还有这么多房企与竞争对手，以及地方政府展开博弈，大肆拿地？

第一，现在竞争没那么激烈，溢价也没有那么高，可以逆势拿下大量优质土地

土地是房企最重要的生产资料。过往的历史证明，调控期是逆市布局的极好时机。现在这个阶段，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。要做大规模就要拿地，而且要拿好地！

▲2017年1~4月份，房企土地成交金额TOP10，数据来源：中国指数研究院、明源地产研究院

2017年1~4月，TOP10房企拿地总价高达3460亿元，碧桂园和保利的拿地金额继续稳居前两位。

2017年3月30日的南京土地拍卖会上，开放商疯抢地块，1分钟内30轮报价，现场拍卖的6个地块全部封顶摇号。不少人惊呼，土地市场依然疯狂！

不过，相比去年，这已经好了很多，调控以后，一些城市增加土地供应，最典型的漳州，今年一季度土地出让金同比增幅高达3127%！不少土地以底价成交，即便溢价的土地，溢价率也比15和16年火爆时期低了不少，竞争也没那么激烈。

对于销售不错，资金充裕的房企来说，此时正是下手的好时机。即便手头不宽裕，但手头没有储备用地了，也要硬着头皮拿。

第二，以后要求自持的土地可能越来越多，而且比例越来越大，你拿还是不拿？

时至今日就是将整个奥运核心区作为独立的区域，土地对于房企而言，意义更为重大。大型房企通过增加土地储备来确立江湖的地位，而对于中小型房企来说，有没有足够的土地直接决定了能不能生存下去。

如果不拿地，一旦该区域的土地储备消耗完之后，就会面临无项目供货的境地，区域公司解散，被市场淘汰。即便对大型实力房企来说，想要进入一个新城市，以便完成更大区域的布局，无论条件多苛刻都要拿。

现在，拍地不是限价（将来房子的卖价），就是要求建配套，或者竞自持的比例，压力比以前确实大了不少。可是，优质的土地越来越少，如果未来更严厉呢，如果未来政府规定每一块地都必须自持量不少于一定的比例呢，你拿还是不拿？既然如此，还不如在能拿的时候拿一点……

第三，自持可以增大资产规模，增值收益可以降低负债率，还可以用来进行融资

中国的老百姓为何如此奋不顾身地买房？除了自住，更多的是为了保值增值。一般的老百姓都懂得固定资产是保值增值的好方式，房企自然更加深谙其中的道理。

比如，不少人认为恒大负债率高，但恒大的负债都转化为了土地，这些土地还没开发就已经产生了巨大的增值收益，如果将土地权益算进去，恒大的负债率并不高。当年，巨额的土地储备，也助了恒大上市一臂之力。

热点城市房价的涨幅远远超过GDP增速，将手上有钱换成土地，不仅轻松跑赢通胀，而且更是抓住了未来。

即使政府不强制规定，一些开发商也会主动自持商业用地——不为了赚快钱的，而是做资产配置，可以通过金融创新，将自持商业项目变成融资工具。

第四，一些项目看似亏本，其实你看到的只是部分，到时候自然有各种方式赚钱

4月 25 日，北京一块宅地，楼面地价拍到了31773元/平米，是将来的房价只能卖2.9万元/平米，还含了装修费用。是不是觉得很离谱？

可是，一般的人只知其一，不知其二。这块地地段不错，计容地上建筑面积大概10万平方米，但住宅只有约7万平米，还有3万平米左右的公建面积，可以盖写字楼等。住宅强制卖 2.9万元/平米，但公建没有强制售价，还是可以赚钱的。

另外，每一块地，都有地下面积。地下空间也可以卖钱，甚至可以当住宅、别墅卖（以前恒大干过）。此外，还可以做一些商铺，也能卖不少钱。

几年前，杭州就已经实行竞拍配建保障房面积的土拍规定。目前，当年的那些宅地，已身处市中心。地段那么好的保障房或人才房，分给谁，都不公平。于是，政府又保障房面积卖回给开发商。卖的价格，比当时拍出的地价高，但比如今的房价低。这样，政府和开发商都赚了钱。由于当年开发商是按照保障房或人才房的面积标准建的，约50平米/套，能在很好的地段买到这么小面积的新房，购房者也很开心，皆大欢喜！

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